4月22日，星期六，華僑城收到了深交所發(fā)出的問(wèn)詢函，此時(shí)距離張振高主持的華僑城年度股東大會(huì)召開(kāi)剛過(guò)去一日。雖然房企年報(bào)虧損在眼下不是新鮮事，但文旅地產(chǎn)巨頭華僑城不僅巨虧百億，還成為目前唯一一家收到證券交易所問(wèn)詢的房企，這就耐人尋味了。畢竟這是央企華僑城首次虧損，也是董事長(zhǎng)張振高上任交出的首份年度成績(jī)單，而張振高恰好缺席了年報(bào)發(fā)布當(dāng)天的業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)。

 

種種巧合疊加交易所周末發(fā)函的特殊時(shí)間點(diǎn)，讓人不禁疑問(wèn)，張振高領(lǐng)導(dǎo)下的華僑城究竟出了什么問(wèn)題？

 

履新一年，張振高新老東家境遇懸殊

 

2022年3月30日，段先念正式退休，保利集團(tuán)原總經(jīng)理張振高接棒成為華僑城集團(tuán)新董事長(zhǎng)。一年后的2023年3月31日，華僑城發(fā)布了自上市以來(lái)的首份虧損年報(bào)，2022年華僑城實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入767.67億元，同比下降25.17%；歸屬母公司凈利潤(rùn)由盈轉(zhuǎn)虧，虧損109.5億元，同比下滑387.05%；扣非凈利潤(rùn)虧損116億元，同比下滑近607%。同日，華僑城舉行了業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，剛剛履新一年的張振高罕見(jiàn)缺席。

 

值得關(guān)注的是，就在華僑城業(yè)績(jī)發(fā)布前幾日，張振高老東家保利也發(fā)布了2022年財(cái)報(bào)，雖然出現(xiàn)了增收不增利的情況，但銷售額排名升至行業(yè)第二，央企第一。尤其在拿地方面，保利發(fā)展新增土地貨值、新增土地價(jià)值、新增土地建筑面積均位居行業(yè)首位。而華僑城2022年一整年只拿出27億元，購(gòu)地5宗，其中2宗還是文旅綜合用地。

 

眼看老東家保利蒸蒸日上，而新東家華僑城不僅業(yè)績(jī)重創(chuàng)，還遭遇交易所連環(huán)發(fā)問(wèn)，不知張振高內(nèi)心何種滋味。

 

交易所靈魂11問(wèn)，直擊華僑城“財(cái)務(wù)洗澡”

 

公告顯示，深交所要求華僑城在5月5日前說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率小幅增長(zhǎng)但凈利潤(rùn)大額虧損的主要原因及合理性。還要求公司分析短期及長(zhǎng)期償債能力，是否存在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)；要求公司說(shuō)明計(jì)提大額存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的主要原因及合理性等11個(gè)問(wèn)題。

 

值得注意的是，這不是深交所第一次就華僑城2022年的業(yè)績(jī)發(fā)出質(zhì)疑，早在2月初，就有多家媒體質(zhì)疑華僑城涉嫌“財(cái)務(wù)洗澡”，深交所在當(dāng)時(shí)也對(duì)華僑城業(yè)績(jī)預(yù)告中的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備及資產(chǎn)減值損失問(wèn)題發(fā)出過(guò)關(guān)注函。對(duì)此，華僑城解釋稱，“公司第四季度業(yè)績(jī)由盈轉(zhuǎn)虧具有合理性，不存在報(bào)告期內(nèi)集中大額計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的情形。”

 

但顯然，深交所對(duì)華僑城的這個(gè)答案并不滿意，因此在此次的11條問(wèn)詢中，資產(chǎn)減值相關(guān)的問(wèn)題仍占了6條。不僅要求華僑城詳細(xì)說(shuō)明報(bào)告期計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備涉及的具體項(xiàng)目情況，包括但不限于項(xiàng)目所處城市、項(xiàng)目業(yè)態(tài)、開(kāi)發(fā)建設(shè)狀態(tài)等等。還要求華僑城詳細(xì)說(shuō)明主要項(xiàng)目存貨期末可變現(xiàn)凈值的確認(rèn)依據(jù)及主要測(cè)算過(guò)程，重要假設(shè)及關(guān)鍵參數(shù)的選取標(biāo)準(zhǔn)及依據(jù)，與2021年相比是否存在較大變化。

 

地產(chǎn)文旅，雙翼變雙殺

 

不得不提的是，深交所的靈魂11問(wèn)除了重點(diǎn)關(guān)注華僑城的資產(chǎn)減值，還把目光放到了華僑城的文旅業(yè)務(wù)上。

 

眾所周知，華僑城的文旅業(yè)務(wù)不僅占據(jù)了總營(yíng)收半壁江山，且承擔(dān)著提升關(guān)聯(lián)地產(chǎn)業(yè)務(wù)價(jià)值的重要作用。但在2022年，其旅游綜合業(yè)務(wù)收入同比暴跌37.16%，遠(yuǎn)超地產(chǎn)的16.27%，占營(yíng)收比重由42.23%滑落至35.46%。此外，旅游綜合業(yè)務(wù)毛利率也同比下降了8%。

 

因此，在問(wèn)詢函的第一個(gè)問(wèn)題中，深交所就要求華僑城“分別說(shuō)明報(bào)告期房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、旅游景區(qū)業(yè)務(wù)所處行業(yè)環(huán)境、經(jīng)營(yíng)狀況，以及相較 2021 年的變化情況，并結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、旅游景區(qū)業(yè)務(wù)收入確認(rèn)、成本結(jié)轉(zhuǎn)、期間費(fèi)用等情況。”

 

此外，2022年年報(bào)顯示，華僑城文旅項(xiàng)目共接待游客6,184.9萬(wàn)人次，為2021年同期 69%水平，為2019年同期155%水平（含增量項(xiàng)目接待游客人次）。如按剔除增量項(xiàng)目的可比口徑，則為2019年同期53%水平。剔除2021年新增加項(xiàng)目，公司文旅項(xiàng)目共接待游客恢復(fù)至2019年的 96%。而在2023年一季度，華僑城文旅項(xiàng)目共接待游客超2,300萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)約 80%。

 

如此多的統(tǒng)計(jì)口徑，看得投資者一頭霧水，因此深交所在第四個(gè)問(wèn)題中要求華僑城“詳細(xì)說(shuō)明你公司報(bào)告期旅游景區(qū)接待游客相關(guān)變化情況的披露是否準(zhǔn)確，有關(guān)剔除增量項(xiàng)目的可比口徑的具體含義，并提供詳細(xì)測(cè)算過(guò)程，相關(guān)變化情況是否與旅游景區(qū)業(yè)務(wù)收入、成本、毛利率變化情況相一致。”

 

從資本市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，面對(duì)華僑城糟糕的業(yè)績(jī)表現(xiàn)以及深交所抽絲剝繭般的問(wèn)詢，投資者們紛紛用腳投票，截至4月24日收盤，華僑城在收到問(wèn)詢函后的第一個(gè)交易日下跌3.41%。而到了華僑城給出答案的那天，又會(huì)剩下多少股民堅(jiān)守呢？（內(nèi)容來(lái)源|商業(yè)華觀）

 

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