經(jīng)營(yíng)風(fēng)格穩(wěn)健，沒(méi)有盲目多元化發(fā)展。

 

市場(chǎng)的持續(xù)低迷，讓越來(lái)越多的房企難承其重。

 

8月21日，廣州市方圓房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“方圓地產(chǎn)”）發(fā)布公告稱，鑒于最近的市場(chǎng)情況，已決定終止GZFYRE 13.6 07/27/23（2023年7月27日到期、息票率13.6%的3.4億美元債，ISIN：XS2280435673）交換要約。

 

公告稱，所有根據(jù)交換要約投標(biāo)的現(xiàn)有債券將返還給各自的持有人。公司正積極評(píng)估有關(guān)現(xiàn)有票據(jù)的替代解決方案，以尋求與所有利益相關(guān)方就解決方案達(dá)成共識(shí)。

 

方圓地產(chǎn)曾在8月初對(duì)上述美元債發(fā)起要約交換，但在截止日期后，對(duì)外宣稱終止該提議。

 

有券商人士在受訪時(shí)稱，一般而言，終止交換要約要么是投資者不同意，要么是公司暫時(shí)不想換了，但后者治標(biāo)不治本。考慮到這家企業(yè)目前的資金狀況，終止的原因更有可能是前者。

 

方圓地產(chǎn)是一家深耕大灣區(qū)市場(chǎng)的區(qū)域性房企，不少與其有過(guò)接觸的業(yè)內(nèi)人士都表示，其經(jīng)營(yíng)風(fēng)格穩(wěn)健，沒(méi)有盲目多元化發(fā)展，但在樓市長(zhǎng)期處于底部的當(dāng)下，這家百?gòu)?qiáng)房企也難承市場(chǎng)和債務(wù)等多重壓力。

 

截至發(fā)稿，方圓地產(chǎn)方面未回應(yīng)記者的采訪請(qǐng)求。

 

終止美元債交換要約

 

6月14日，方圓地產(chǎn)曾宣布，將對(duì)未償還的3.4億美元離岸債券進(jìn)行負(fù)債管理，這表明公司的流動(dòng)性較弱，在到期時(shí)償還離岸債券的能力有限。

 

方圓地產(chǎn)此次終止交換要約的美元債發(fā)行于 2021 年，存續(xù)規(guī)模 3.4 億美元，應(yīng)于2023年7月27日到期。

 

交換要約是指發(fā)行人在面臨流動(dòng)性緊張或調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)等情況下，向債券持有人發(fā)出要約，將一定比例的現(xiàn)有債券置換成可能發(fā)生變更的債券，以實(shí)現(xiàn)再融資。

 

8月2日，方圓地產(chǎn)稱，公司提議對(duì)2023年7月27日到期、息票率13.6%的3.4億美元債發(fā)起交換要約。公告顯示，本次要約旨在改善方圓地產(chǎn)債務(wù)結(jié)構(gòu)，以期延長(zhǎng)其債務(wù)到期日、加強(qiáng)資產(chǎn)負(fù)債表及改善現(xiàn)金流管理。

 

交換要約的最低接納金額為3.01億美元，占未償余額的70%。要約截止日期為倫敦時(shí)間2023年8月18日下午4時(shí)整。

 

在不到一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，交換要約從發(fā)起到終止，顯示出這家企業(yè)正面臨化債難題。

 

截至目前，方圓地產(chǎn)存續(xù)1只美元債，存續(xù)規(guī)模 3.4 億美元，于2023年7月27日到期；境內(nèi)債存續(xù) 1只，規(guī)模為 9.18億元，將于2024年 12月3日到期。

 

實(shí)際上，早在2021年方圓地產(chǎn)就對(duì)到期美元債進(jìn)行了展期，僅兌付少量首付，剩余本金展期2.5年。但兩年多時(shí)間過(guò)去，市場(chǎng)的持續(xù)低迷，讓這家企業(yè)無(wú)法完全擺脫債務(wù)困境。

 

8月11日，方圓地產(chǎn)公告稱，于2023年4月27日披露了《廣州市方圓房地產(chǎn)發(fā)展有限公司公司債券年度報(bào)告（2022年）》。經(jīng)核查后，對(duì)《年度報(bào)告》有關(guān)內(nèi)容予以更正，“20方圓01”出現(xiàn)2312萬(wàn)美元利息逾期。

 

該公司稱，受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、信用環(huán)境等影響，公司流動(dòng)性出現(xiàn)階段性緊張。公司已評(píng)估自身流動(dòng)性狀況、整體經(jīng)營(yíng)狀況和經(jīng)營(yíng)環(huán)境，積極制定有效的境外債券重組方案，與境外債券持有人積極溝通，努力推進(jìn)完成境外債券重組，切實(shí)維護(hù)投資者權(quán)益。

 

7月21日，因方圓地產(chǎn)申請(qǐng)終止中誠(chéng)信國(guó)際對(duì)其主體及相關(guān)債項(xiàng)的評(píng)級(jí)工作，中誠(chéng)信國(guó)際公告稱，終止對(duì)方圓地產(chǎn)主體信用評(píng)級(jí)及“20方圓01”的債項(xiàng)信用評(píng)級(jí)，并將不再更新其信用評(píng)級(jí)結(jié)果。

 

今年6月，穆迪將方圓地產(chǎn)企業(yè)家族評(píng)級(jí)由“Caa1”下調(diào)至“Ca”，并將其高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)由“Caa2”下調(diào)至“C”，評(píng)級(jí)展望維持“負(fù)面”穆迪認(rèn)為，方圓地產(chǎn)違約風(fēng)險(xiǎn)增加，且公司債券持有人預(yù)期其恢復(fù)前景疲軟。

 

總體發(fā)展比較穩(wěn)健

 

方圓地產(chǎn)成立于1995年，是一家總部位于廣州的以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為核心業(yè)務(wù)的大型企業(yè)集團(tuán)。截至2021年，已連續(xù)15年躋身“中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”，并榮獲“中國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)”和“廣東省百?gòu)?qiáng)民營(yíng)企業(yè)”的稱號(hào)。

 

方圓地產(chǎn)業(yè)務(wù)專注廣州區(qū)域城市更新領(lǐng)域十余年，積累了豐富的城市更新項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)亦為其補(bǔ)充了大量低成本且優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備。其土地儲(chǔ)備以廣州及其周邊城市為主的粵港澳大灣區(qū)占比較高，但以三四線城市為主。

 

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，方圓地產(chǎn)的控股股東為方圓國(guó)際投資集團(tuán)有限公司，持股比例為100%，公司實(shí)際控制人為方明。

 

方明推崇“外方內(nèi)圓”的價(jià)值觀，為帶領(lǐng)方圓集團(tuán)奔赴資本市場(chǎng)，方明曾做了很多鋪墊，曾陸續(xù)在常州、昆山、蘇州、成都、海南等地落子。

 

2008年，方圓地產(chǎn)的IPO申請(qǐng)已通過(guò)聆訊，準(zhǔn)備路演，但不料突遇金融風(fēng)暴，樓市行情急轉(zhuǎn)直下，因信貸市場(chǎng)受到?jīng)_擊，內(nèi)房企“血流成河”。差一點(diǎn)就圓了上市夢(mèng)的方圓地產(chǎn)，最后因融資環(huán)境不合預(yù)期，而擱置了IPO計(jì)劃。

 

直到2013年，方圓才開(kāi)始調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略，收斂戰(zhàn)線，聚焦廣東省。在2017年粵港澳大灣區(qū)上升為國(guó)家戰(zhàn)略后，方明更加堅(jiān)定深耕大灣區(qū)這條路。

 

“這家房企企業(yè)文化不錯(cuò)，總體發(fā)展比較穩(wěn)健，也沒(méi)有盲目多元化，但依然沒(méi)有逃脫暴雷的厄運(yùn)。”有熟悉方圓地產(chǎn)的人士在社交媒體平臺(tái)置評(píng)。

 

截至2022年末，方圓地產(chǎn)總資產(chǎn)為389.43億元，總負(fù)債300.02億元，凈資產(chǎn)89.04億元，資產(chǎn)負(fù)債率77.04%。

 

截至相同報(bào)告期，方圓地產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債有194.89億元，其中一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計(jì)29.67億元。

 

相較于短債規(guī)模，方圓地產(chǎn)流動(dòng)性緊張，其賬上貨幣資金有20.2億元，較2021年末減少59%，不足以覆蓋短債，存在較大短期償債壓力。

 

中指研究院房企銷售業(yè)績(jī)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，方圓地產(chǎn)2023年1~5月銷售額60.2億元，當(dāng)月排第96名，同比減少26.8%。

 

來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)