山雨欲來風(fēng)滿樓。

 

雖然業(yè)內(nèi)都認(rèn)為，作為領(lǐng)航金地30年的靈魂人物，凌克離任帶來的市場(chǎng)沖擊是可以想象的，金地出現(xiàn)的股價(jià)波動(dòng)也同樣在預(yù)料之內(nèi)。

 

我們也都希望，凌克此時(shí)的功成身退，對(duì)于金地當(dāng)下的平穩(wěn)發(fā)展，不會(huì)有任何影響。但股債雙殺之下，還是引發(fā)了外界對(duì)于金地集團(tuán)的持續(xù)關(guān)注，沒有了凌克的帶領(lǐng)，金地集團(tuán)還能穿越這一輪房地產(chǎn)下行周期嗎？

 

當(dāng)下，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信心不斷下探，杯弓蛇影，任何風(fēng)吹草動(dòng)都會(huì)引起各方恐慌。

 

在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期,“招保萬金”的金地集團(tuán)也難以獨(dú)善其身。

 

金地深耕武漢20多年，2019年之前，它數(shù)次位居武漢年度銷量榜前幾名。

 

但在2020年，金地集團(tuán)在武漢的銷量排名，已經(jīng)跌出前十，位居第11名，隨后在2021年、22年跌至第19名。“三穩(wěn)”金地，為何在武漢一年不如一年？

 

在售12個(gè)項(xiàng)目，僅有2個(gè)熱銷樓盤

 

從金地集團(tuán)官微，我們看到，金地武漢熱銷項(xiàng)目一覽，共有12個(gè)，分別是大漢口生活圈：北辰金地漾時(shí)代、金地悅海灣、香港置地金地峯璟；漢陽濱江生活圈：綠城金地鳳起聽瀾；蔡甸中法生態(tài)圈：金地朗悅、鳳凰街6號(hào)，金地國(guó)際城、武漢城建金地和悅；鄂州葛店經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)：金地城與城棠境、金地城與城藝境、金地格林映象、葛店建投金地博雅園。

 

項(xiàng)目雖多，但大部分是在2020年之前入市的。且目前能稱得上熱銷的樓盤不多。受到房地產(chǎn)行業(yè)回暖緩慢的影響，金地集團(tuán)也出現(xiàn)了銷售下滑的情況。

 

具體情況如何，下面看看我們的現(xiàn)場(chǎng)實(shí)探：

 

金地北辰漾時(shí)代，位于東西湖金山大道與新城十二路交匯口，為金地和北辰合作開發(fā)，項(xiàng)目于2019年11月17日首次開盤，與2023年4月推出收官之作4號(hào)樓，項(xiàng)目住房已售1096套，還余278套未備案。

 

從現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景來看，目前項(xiàng)目前期已經(jīng)交付，還有部分現(xiàn)房在售。售樓部只有少數(shù)工作人員。

 

東西湖還有金地悅海灣，位于三店中路與三店東路交匯處，項(xiàng)目于2018年10月1日首次開盤，開盤至今已五年，還未清盤，目前住房已售1501套，可售房源還余384套。

 

我們?cè)趯?shí)際探訪中看到，這個(gè)項(xiàng)目也已經(jīng)交付入住，目前營(yíng)銷中心也比較冷清。

 

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，現(xiàn)金流至關(guān)重要。一般而言，現(xiàn)金流可以分為兩部分，第一便是經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，比如銷售回款。

 

然而當(dāng)預(yù)期和信心都衰退時(shí)，房子質(zhì)量再好，房企專業(yè)水平再高，仍然會(huì)面臨銷售不暢，回款降低，從而陷入惡性循環(huán)，引發(fā)償債危機(jī)。

 

綠城金地鳳起聽瀾位于漢陽晴川大道與四新南路交叉口，項(xiàng)目由綠城與金地聯(lián)手開發(fā)，于2019年12月7日首次開盤，住宅房源共1882套，其中住宅已售968套，還剩848套未網(wǎng)簽。也就是說，4年時(shí)間賣了一半多一點(diǎn)。

 

該項(xiàng)目前期樓棟已經(jīng)在去年底交付入住，公建化外立面實(shí)景呈現(xiàn)的非常漂亮。這里對(duì)漢陽來說，是一個(gè)全新的地塊，短期內(nèi)沒什么人氣。

 

金地朗悅位于蔡甸漢陽大道與知音湖大道交匯處，于2020年9月12日首次開盤，其中住宅共540套，已售531套，還剩9套未網(wǎng)簽。

 

該項(xiàng)目基本屬于售罄了，前期也已經(jīng)交付了。但在今年上半年，項(xiàng)目因?yàn)?/span>“房屋公攤面積比使用面積還大”遭到業(yè)主投訴。

 

根據(jù)武漢市民熱線的新聞顯示：夏女士于2021年購買蔡甸區(qū)金地朗悅項(xiàng)目16號(hào)樓405，合同約定交付時(shí)間是2023年9月，結(jié)果今年3月通知提前交房?？吹椒孔訒r(shí)夏女士徹底傻眼了，原本52平方米的房屋又小又窄，面積“縮水”嚴(yán)重，與當(dāng)初買房時(shí)看到的樣板間大相徑庭。

 

大手筆重倉鄂州葛店

 

搶占洼地是否等到市場(chǎng)爆發(fā)？

 

早在2019年，金地集團(tuán)重倉布局光谷東，連拿四塊地進(jìn)入葛店，打造約80萬方光谷東中央生活區(qū)，包含003，026，038，063等四個(gè)地塊。

 

彼時(shí)緊鄰光谷的鄂州葛店擁有眾多光谷外擴(kuò)的紅利，因此吸引了一眾房企布局，而金地作為嗅到區(qū)域發(fā)展勢(shì)頭的房企之一，也向鄂州拋出了橄欖枝。

 

金地把003地塊項(xiàng)目名為金地中梁·棠境，為王府中式高層產(chǎn)品；026地塊項(xiàng)目名為金地藝境；038地塊項(xiàng)目名為

 

金地格林映象；063地塊目前還處于規(guī)劃中，我們?cè)跔I(yíng)銷中心的展示圖上看到，063地塊仍未命名。

 

地塊現(xiàn)狀如下，暫時(shí)沒有動(dòng)工的跡象。

 

除此之外，金地還與葛店建投合作開發(fā)有葛店建投金地博雅園。也就是說，金地在葛店一共有5個(gè)項(xiàng)目，可謂大手筆。

 

金地中梁棠境已于2019年底首開，主推1、3、7號(hào)樓，建面約90、91、110平房源，毛坯銷售，當(dāng)時(shí)均價(jià)約10000元/平。

 

我們?cè)趯?shí)探中看到，項(xiàng)目前期已經(jīng)交付，金地中梁棠境營(yíng)銷中心基本已經(jīng)荒廢。但根據(jù)最近一份葛店樓盤銷售情況來看，金地中梁棠境還有房源在售。

 

金地城與城藝境已于2019年年底首開5-9號(hào)樓洋房，建面約115-127平米三房，共約114套房源，當(dāng)時(shí)標(biāo)準(zhǔn)層均價(jià)約11980元/平，毛坯銷售，該項(xiàng)目緊鄰葛店奧特萊斯和地鐵站。

 

該項(xiàng)目前期也已經(jīng)交付，目前屬于現(xiàn)房在售，僅約7200元/㎡毛坯均價(jià)起。售樓部也很冷清。

 

金地格林映象2020年9月首開，主推建面約88㎡和約108㎡創(chuàng)變?nèi)繎粜?，價(jià)格8688元/平起，首付15萬起。

 

目前期也已經(jīng)交付，目前還有房源在售，從價(jià)格上來看，也有一定的下探。葛店建投金地博雅園由葛店開發(fā)區(qū)建投有限公司和金地集團(tuán)聯(lián)合投資建設(shè)，項(xiàng)目在2022年7月開放示范區(qū)。

 

我們?cè)诂F(xiàn)場(chǎng)看到，項(xiàng)目有樓棟已經(jīng)封，建設(shè)進(jìn)展還是挺快的。但營(yíng)銷中心完全沒有人氣。

 

據(jù)知情人士透露，項(xiàng)目雖然部分封頂了，但要明年12月底交房，目前施工很緩慢，因?yàn)椤皼]錢了。”

 

還記得金地在2019年拿地之時(shí)，有業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)，“一二線城市已經(jīng)不能再獲得業(yè)績(jī)擴(kuò)張的機(jī)會(huì)了，固守在一二線城市、期盼政策周期輪動(dòng)的美好愿望一定會(huì)落空的，不下沉三四線城市，就不會(huì)有房企繼續(xù)高速成長(zhǎng)的機(jī)會(huì)?！?/span>

 

期待是美好的，現(xiàn)實(shí)卻是殘酷的。如今以4年為期，我們?cè)賮砜纯唇鸬厥欠竦鹊搅吮l(fā)的機(jī)會(huì)？在土地市場(chǎng)上，金地集團(tuán)是否踩錯(cuò)了節(jié)奏和時(shí)機(jī)？

 

2022年3盤入市，多盤降價(jià)求生

 

2022年，金地集團(tuán)有3個(gè)項(xiàng)目入市，分別是金地國(guó)際城、武漢城建金地和悅、香港置地金地峯璟。

 

根據(jù)房管局備案信息查詢得知，武漢城建金地和悅位于蔡甸漢陽大道與知音湖大道交匯處，項(xiàng)目于2022年7月23日首次開盤，共284套住房可售，目前已售182套，還余102套未網(wǎng)簽。

 

實(shí)際上該樓盤在銷售過程中，也出現(xiàn)打折降價(jià)的情況。

 

金地香港置地峯璟位于位于硚口區(qū)漢西北路247號(hào)，2022年11月22日首次開盤，推出1、4、5號(hào)樓，數(shù)據(jù)顯示項(xiàng)目共484套住宅可售，目前已住房已網(wǎng)簽67套，還剩417套未出售。

 

這是香港置地與金地集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)的。項(xiàng)目9月8日3#樓新拿證，主推建面約112-143平帶裝修高層，備案均價(jià)約29000元/平，較之前降價(jià)約4325元/平，再加上緊挨著二環(huán)線，部分樓棟窗外視野不太好，銷售情況也并不理想。

 

賣的最好的金地國(guó)際城，項(xiàng)目位于蔡甸漢陽大道黃金口地鐵站A出口，項(xiàng)目于2022年4月30日開盤，目前已經(jīng)開盤12次，項(xiàng)目共1780套住宅可售，目前已售1337套，還余411套房源未網(wǎng)簽。

 

根據(jù)消息顯示，2022年蔡甸區(qū)的銷冠被金地國(guó)際城拿下，該項(xiàng)目今年1-8月連續(xù)穩(wěn)居武漢成交量top10，9月更是登頂全城top1。項(xiàng)目首開高層帶裝修1.1-1.2萬，賣得并不好，后續(xù)改為毛坯，再加上折扣降價(jià)等，銷量才逐漸上去。項(xiàng)目在10月12日10#樓新拿證，主推建面約98-140平毛坯高層，備案均價(jià)約9022元/平，相較之前本次降價(jià)約2173元/平；

 

無獨(dú)有偶，在武漢城市留言板搜索金地國(guó)際城，發(fā)現(xiàn)有不少業(yè)主投訴降價(jià)問題，以及網(wǎng)球?qū)W校并未開建的問題。

 

從財(cái)報(bào)來看，雖然金地集團(tuán)并沒有出現(xiàn)債務(wù)爆雷的情況，但由于行業(yè)的因素，金地集團(tuán)也受到了不小的影響。

 

而且，除了負(fù)債和經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)下滑之外，更讓人擔(dān)心的其實(shí)是金地集團(tuán)未來的經(jīng)營(yíng)策略。

 

10月18日消息，穆迪將金地(集團(tuán))股份有限公司的公司家族評(píng)級(jí)(CFR)從“Ba3”下調(diào)至“B3”，并將金地集團(tuán)全資子公司輝煌商務(wù)有限公司的CFR從“B1”下調(diào)至“Caa1”。

 

穆迪還預(yù)計(jì)，在充滿挑戰(zhàn)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境下，金地集團(tuán)2023年的合同銷售額將降至約1590億元人民幣，2024年將降至1450億元人民幣。該公司在過去12至18個(gè)月為保持流動(dòng)性而減少的土地收購，也將限制未來一至兩年的銷售。

 

確實(shí)，金地集團(tuán)在武漢的項(xiàng)目不少，但多數(shù)項(xiàng)目還是位于遠(yuǎn)郊，比如蔡甸、鄂州、東西湖，占了半數(shù)多，核心區(qū)的新盤相對(duì)較少，而且多數(shù)已經(jīng)接近銷售尾聲。

 

而當(dāng)下最擔(dān)憂的銷售基本面，已經(jīng)是在政策層層松綁下也依然難有明顯起色，大家愈發(fā)質(zhì)疑撐到現(xiàn)在的金地還有多少籌碼能夠在一片負(fù)面中逆風(fēng)突圍？

 

尤其是在武漢，再加上金地集團(tuán)近兩年在武漢公開市場(chǎng)基本沒有拿地，后續(xù)土儲(chǔ)也不足，將陷入了一個(gè)漫長(zhǎng)的發(fā)展“瓶頸期”？金地集團(tuán)在武漢還穩(wěn)不穩(wěn)？

 

來源：風(fēng)財(cái)訊深度