風口浪尖之上，萬科迎來深圳市國資委、大股東深鐵集團聯手力挺。

 

11月6日，萬科三季度業績說明會如期舉行，深圳市國資委主任王勇健，黨委委員、二級巡視員葉新明，深鐵集團董事長辛杰等共同出席。六年之前，深鐵集團曾作為“白衣騎士”入局萬科，如今又再度拿出豐富的“工具箱”救場。

 

深圳市國資委、大股東的表態也給市場吃下了一顆定心丸，近日，萬科股價和債券價格反彈。獲力挺后，萬科穩了嗎？

 

昔日“白衣騎士”再度“救場”

 

時隔六年，曾作為“白衣騎士”入局萬科，終結“寶萬之爭”的深鐵集團、深圳市國資委，又與萬科站在了一起。

 

在11月6日的會議中，深圳市國資委表態稱，充分認可和信任萬科團隊的專業性，萬科長期堅持穩健的經營策略和財務政策，具備足夠的安全性，并未出現傳言所說的財務風險、管理風險。如有需要或遭遇極端情況，深圳市國資委有充分信心、足夠的資金資源和工具，通過項目合作、優化股權投資結構、債券認購、協調金融機構融資等一切可能的市場化、法治化手段幫助萬科積極應對。

 

大股東深鐵集團亦稱，“深鐵自始至終都將與萬科堅定地站在一起”，并表態，深鐵長期持有萬科股票的初心不變，所謂“大股東將減持萬科”，是別有用心的謠言。

 

與此同時，深鐵已準備了豐富的“工具箱”，將根據市場情況進行有序釋放以支持萬科，包括以市場化、法治化方式，承接萬科在深圳的部分城市更新項目，幫助萬科盤活大宗資產，為萬科注入新的流動性，交易金額預計超過100億元；同時積極準備，擇機購買萬科在公開市場發行的債券，提振市場信心。

 

國資如此立場鮮明地表示支持，在行業之中實屬罕見。不過，今年以來，深鐵集團對萬科的關注度明顯有所提升。截至三季度末，大股東深鐵集團持有萬科27.18%股份，于2020年7月起任萬科董事的深鐵集團董事長辛杰，今年10月27日當選萬科董事會副主席。

 

與辛杰當選董事會副主席一同傳來的，還有郁亮、祝九勝的薪酬將與公司股價表現掛鉤的消息，萬科在公告中表示，兩人2023-2025年度現金薪酬方案繼續和年度凈利潤掛鉤，并增加年度股價變動作為調節系數，將公司A股每日復權收盤價的全年平均值作為對比指標，強化股東利益導向。

 

在可研智庫創始人兼總經理賈春暉看來，萬科此舉表現出希望通過高管薪酬績效機制的改革，使高管激勵與股東、投資者的收益做到更有力、緊密且深層的關聯。其導向性的意義更大，也釋放出了其提振資本市場信心的積極信號。目前，行業內已有國、央企在對頭部高管的考核中引入股價作為考核系數。

 

明年百億境外債到期 萬科兌付能力如何？

 

去年營收超5000億元、連續14年保持經營性現金流為正的萬科，屬于地產行業的標桿。

 

不過，近期，萬科突然遭遇“股債雙殺”。10月26日以來，萬科美元債出現票面價下跌、收益率提升等問題，在此影響下，公司股價亦隨之下跌，在11月3日一度跌至11.07元/股，觸及自2016年至今的最低點。

 

這使市場對萬科的兌付能力產生擔憂，公司的三季報顯示，截至9月底，萬科的凈負債率為53.9%。三季度業績說明會上，萬科管理層表態稱，公司對于境內外債務一定會保障如期兌付，市場完全不需要為此擔心。

 

今年前三季度，公司的營收和歸母凈利潤雙雙下降，分別同比下滑31.62%和22.53%。

 

不過，從債務情況來看，萬科公開披露的信息顯示，年內公司已無境外債務到期，境內待償還信用債僅3.8億元。而明年萬科主要有三筆美元債到期，整體折合人民幣約110億元。

 

10月31日，萬科就曾在投資者互動平臺上正面回應債券異動，公司稱，“近期公司境內外部分債券品種交易出現異動，并非公司基本面出現任何問題，主要是市場情緒波動所致。同時境外市場出現有關公司的不實猜測，導致公司美元債價格在上周尾出現大幅波動?！?/span>

 

從公司基本面來看，現金流層面，截至三季度末，萬科持有貨幣資金1037億元，對短期債務覆蓋倍數為2.2倍。融資層面，今年1-10月，萬科新增融資金額超過850億元，其中境內新增融資平均利率3.64%。

 

公司管理層強調，萬科一直保持常態化的日周月季滾動現金流管理和壓力測試，對資金情況實時可知可視可控，通過前置預案，確保公司安全。更重要的是，萬科追求的“安全”，不僅是流動性的底線安全，而且是兼顧發展的安全。今年在一、二線城市新補充39個優質項目的情況下，萬科依然實現了正向經營性現金流。

 

萬科穩了嗎？市場恢復需要合力，郁亮預判行業壓力緩解時間點

 

在三季度業績說明會上，萬科董事會主席郁亮表示，黎明前總是最冷的時候，萬科對市場一直有信心，但冰凍三尺非一日之寒，不能指望政策一招解決所有問題。

 

銷售不振仍是萬科的挑戰，也是行業的難題。公告顯示，今年1-10月，萬科實現3124.4億元的合同銷售額，同比減少9.9%。然而，萬科的這一業績已經跑贏行業表現，中指研究院統計數據顯示，TOP100房企前10月銷售總額為52977億元，同比下降13.1%。

 

在克而瑞研究中心、中指研究院等機構發布的房企1-10月銷售榜中，萬科前10月銷售額位列行業第二名，僅次于央企保利，且行業中僅保利、萬科前10月的銷售額突破了3000億元。

 

在郁亮看來，市場的恢復需要三組力量的合力：能買、想買、需要買。“需要買”方面，住房需求依然龐大，當前市場建設水平明顯超跌，正在蓄積自發修復的勢能?！澳苜I”方面，8月以來各地出臺了許多支持合理住房需求的政策，給需求釋放創造了條件。

 

他認為，目前還存在的難點是“想買”的問題，就是恢復消費者的信心。要做到這一點，首先需要行業保持穩定。一個總是出問題的行業，消費者信心很難鞏固，保持行業穩定需要市場各方共同努力。其次是需要時間，每一輪房地產周期調整，從政策底到市場底，再逐步修復到合理水平，都需要時間。

 

不過，在萬科的預判中，已能看到行業壓力緩解的時間節點。郁亮表示，近兩年壓力大的原因，在于商品住宅建設交付洪峰與銷售連續下滑疊加在了一起，但從行業施工情況看，到明年下半年這一疊加過程就能基本結束。

 

來源：新京報（貝殼財經記者 丁爽）