三亞半島藍(lán)灣小區(qū)。

半島藍(lán)灣480余戶購(gòu)房人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證困惑的背后，是三亞“明星”樓盤(pán)半山半島項(xiàng)目“停擺”及富豪開(kāi)發(fā)商的起起落落故事。

 

“邵總”手里攥著一份名單，神情凝重，心事重重。

 

名單內(nèi)容是三亞“海灣旅游度假”大盤(pán)——半島藍(lán)灣300余戶未辦證購(gòu)房人的簽字。“邵總”是邵皖南的微信昵稱，也是三亞半島藍(lán)灣小區(qū)住戶對(duì)他的尊稱。

 

“邵總”說(shuō)，目前半島藍(lán)灣有480余戶購(gòu)房人未能辦理產(chǎn)權(quán)證。未能辦證的主要原因，是他們?nèi)钯?gòu)買(mǎi)且實(shí)際居住的房屋被開(kāi)發(fā)商抵押給了銀行。

 

故事并不新奇。10年前，三亞鹿回頭旅游區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“鹿回頭公司”）從民生銀行上海分行借款29.9億元，并以三亞半島藍(lán)灣項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)商三亞潤(rùn)豐建設(shè)投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱“潤(rùn)豐公司”）等作為擔(dān)保人。后因鹿回頭公司未能依約還款，半島藍(lán)灣項(xiàng)目為此受“牽連”。

 

在復(fù)雜的企業(yè)股權(quán)穿透中，三亞半島藍(lán)灣與三亞半山半島項(xiàng)目在早期系同一開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的“姊妹項(xiàng)目”，即神秘晉商閆琦的“作品”，后者體量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于前者。但兩個(gè)項(xiàng)目的命運(yùn)迥然不同，半島藍(lán)灣項(xiàng)目已建成，半山半島卻爛尾了。

 

每一個(gè)爛尾樓的故事，也并不奇異，大多是被接盤(pán)后又爛尾。2016年底，三亞半山半島這個(gè)大盤(pán)徹底易主江西富豪王永紅及其中弘系等資本“金主”，但一年半后其就表示“資金鏈已斷裂，瀕臨破產(chǎn)”，并兩次向三亞市委、市政府報(bào)告申請(qǐng)破產(chǎn)。

 

無(wú)論是神秘晉商閆琦中途退出開(kāi)發(fā)，還是“買(mǎi)主”王永紅后來(lái)的遭遇，半山半島這個(gè)超級(jí)大盤(pán)的最終走向，不僅關(guān)乎外界數(shù)以億計(jì)的債權(quán)，更關(guān)乎數(shù)以千計(jì)購(gòu)房人的重大民生。

 

辦證暴露的秘密

 

“這名單上面都是沒(méi)有辦證的業(yè)主，一共有300多戶簽了名。”邵皖南輕聲地說(shuō)。臉上卻掩不住他的焦慮。

 

年過(guò)六旬的邵皖南，算起來(lái)在半島藍(lán)灣小區(qū)購(gòu)房且居住了近6年之久，房子一直不能辦證是他難以放下的心事。

 

“大概150平方米，花了我300多萬(wàn)元。”2017年9月，邵皖南以一次性付款的方式，從半島藍(lán)灣項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商潤(rùn)豐公司處購(gòu)買(mǎi)了一套復(fù)式房產(chǎn)。他夢(mèng)想從此在三亞這個(gè)美麗的海濱城市過(guò)好老年生活。

 

“買(mǎi)房前，我和家人去售樓處看了，顯示樓盤(pán)‘五證’齊全，這樣才放心買(mǎi)房的。”邵皖南告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，售樓處沒(méi)人告訴他房子是被抵押的，“如果知道是被抵押的房子，不要錢(qián)我都不會(huì)要”。

 

與邵皖南一起維權(quán)的購(gòu)房人肖若連告訴記者：“我買(mǎi)的是團(tuán)購(gòu)房，當(dāng)時(shí)有人在三亞半島藍(lán)灣項(xiàng)目團(tuán)購(gòu)了18套房產(chǎn)。”肖若連告說(shuō)，2013年2月，他付全款購(gòu)買(mǎi)了其中的一套房，并在當(dāng)年4月份搬進(jìn)了新家。

 

記者在一份相關(guān)材料中見(jiàn)到，2013年1月，一馬姓人士以2000萬(wàn)元的總購(gòu)房款，在三亞半島藍(lán)灣項(xiàng)目團(tuán)購(gòu)了18套房產(chǎn)。肖若連告訴記者，這18套團(tuán)購(gòu)房中已有11套于2016年至2017年間辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，余下7套尚未辦理，包括他購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)。

 

就像墨菲定律說(shuō)的一樣：越怕發(fā)生什么事就越會(huì)發(fā)生。最近，有兩件事讓三亞半島藍(lán)灣小區(qū)尚未辦證的購(gòu)房人“沉不住氣”了。

 

一件是三亞半島藍(lán)灣小區(qū)又有23套房產(chǎn)辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，另一件是上海聯(lián)交所發(fā)布了鹿回頭公司23.6億元本金及其利息債權(quán)招商，其中“資產(chǎn)包”就包括三亞半島藍(lán)灣項(xiàng)目的部分固定資產(chǎn)。

 

最后這一件也是邵皖南等購(gòu)房人最為擔(dān)心的事，因?yàn)樗麄內(nèi)钯?gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)至今未能辦證，并一直被開(kāi)發(fā)商抵押在銀行。一旦銀行將債權(quán)轉(zhuǎn)讓，購(gòu)房人將面臨“錢(qián)房?jī)煽铡钡膶擂尉车亍?/span>

 

“我們是付全款購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)，而且在里面實(shí)際居住了這么多年，物業(yè)費(fèi)、維修基金等都繳了，他們不敢‘一房?jī)少u(mài)’！”三亞半島藍(lán)灣小區(qū)住戶韓楚國(guó)安慰其他購(gòu)房人。

 

“我們統(tǒng)計(jì)了一下情況，半島藍(lán)灣小區(qū)有480多套已出售房產(chǎn)尚未辦證，目前購(gòu)房人簽名確認(rèn)的有300多套。”邵皖南等人告訴記者，雖然這些購(gòu)房人的情況不盡相同，但辦證的主要障礙是房產(chǎn)被開(kāi)發(fā)商抵押了。

 

巨額貸款無(wú)力償還

 

三亞半島藍(lán)灣數(shù)百購(gòu)房人的房屋被抵押給誰(shuí)了呢？邵皖南等人告訴記者，被開(kāi)發(fā)商潤(rùn)豐公司以“在建工程抵押”的方式抵押給了民生銀行上海分行。

 

半島藍(lán)灣項(xiàng)目位于三亞市大東海紅沙片區(qū)榆林港灣畔，總用地面積約為240畝，規(guī)劃建筑面積超過(guò)30萬(wàn)平方米。項(xiàng)目成“田”字形分布為“A、B、C、D”4個(gè)區(qū)的組團(tuán)（后加上開(kāi)發(fā)商職工住房S區(qū)），項(xiàng)目由高層和小高層組成，地勢(shì)北高南低，高度差為10米，坡度景觀錯(cuò)落有致，被稱為“集居住、娛樂(lè)、休閑為一體的城市旅游度假型的‘風(fēng)情小鎮(zhèn)’”。

 

據(jù)2020年3月的一份公司合并重整《財(cái)產(chǎn)狀況調(diào)查報(bào)告》顯示，三亞半島藍(lán)灣項(xiàng)目共建成房屋2980套，已銷(xiāo)售2560套，未售房屋360套，存在權(quán)屬爭(zhēng)議房屋60套。其中，已辦理產(chǎn)權(quán)證1957套。

 

這也就是說(shuō)，截至2020年3月底，在三亞半島藍(lán)灣項(xiàng)目已銷(xiāo)售的2560套房屋中，尚有603套未辦理產(chǎn)權(quán)證。這一數(shù)據(jù)與邵皖南等購(gòu)房人所述的情況基本吻合。

 

“潤(rùn)豐公司就是山西神秘富商閆琦的企業(yè)，他在開(kāi)發(fā)三亞半島藍(lán)灣項(xiàng)目的同時(shí)，也在開(kāi)發(fā)海南知名的旅游地產(chǎn)標(biāo)桿項(xiàng)目——半山半島。”三亞半島藍(lán)灣小區(qū)購(gòu)房人韓楚國(guó)告訴記者，潤(rùn)豐公司開(kāi)發(fā)的半島藍(lán)灣項(xiàng)目是成功的，但由于相關(guān)聯(lián)的半山半島項(xiàng)目體量太大，開(kāi)發(fā)周期又長(zhǎng)，需要大量資金做支撐，只得將包括三亞半島藍(lán)灣在內(nèi)的項(xiàng)目抵押給銀行獲取貸款。

 

上述購(gòu)房人認(rèn)為，半山半島項(xiàng)目“拖累”了半島藍(lán)灣。

 

據(jù)開(kāi)發(fā)商此前宣傳，三亞半山半島系列地產(chǎn)項(xiàng)目總占地面積近5000畝，總建筑面積240萬(wàn)平方米，是“一座全產(chǎn)業(yè)鏈、超大型高端濱海旅游地產(chǎn)項(xiàng)目”。實(shí)際上，據(jù)記者獲取的一份文件記載，半山半島項(xiàng)目最早開(kāi)始于2006年6月，由鹿回頭公司和海南新佳旅業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)，用地面積為2675.9畝。

 

據(jù)一份判決書(shū)記載，2013年9月至11月間，作為半山半島項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)之一的鹿回頭公司，以固定資產(chǎn)貸款借款的方式，向民生銀行上海分行貸款總共29.9億元，貸款擔(dān)保人中就包括三亞半島藍(lán)灣項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商——潤(rùn)豐公司。

 

據(jù)上述判決書(shū)稱，后因鹿回頭公司未按雙方約定履行還款義務(wù)，民生銀行上海分行將鹿回頭公司及擔(dān)保人潤(rùn)豐公司等訴諸法院。據(jù)2016年5月30日法院作出的一份《民事調(diào)解書(shū)》記載，截至2016年4月26日，鹿回頭公司欠付民生銀行上海分行僅借款本金一項(xiàng)就高達(dá)26.8億余元。

 

鹿回頭公司背負(fù)巨額貸款又無(wú)力還錢(qián)，“牽連”了擔(dān)保人潤(rùn)豐公司及其名下三亞半島藍(lán)灣項(xiàng)目。

 

“據(jù)我們了解，銀行貸款是‘在建工程抵押’，但我們?cè)诎雿u藍(lán)灣購(gòu)房時(shí)早已是現(xiàn)房銷(xiāo)售。”邵皖南等人對(duì)他們?nèi)钯?gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)被抵押且至今未解押表示十分不解。

 

轉(zhuǎn)讓、爛尾禍及業(yè)主

 

 

就在邵皖南等人購(gòu)房期間，江西富商王永紅及其中弘系攜資本介入三亞半山半島系列地產(chǎn)項(xiàng)目。據(jù)媒體此前披露，王永紅的中弘系等資本接盤(pán)半山半島項(xiàng)目時(shí)，鹿回頭公司等已背負(fù)著近200億元的負(fù)債。

 

2015年9月，停牌近4個(gè)月的中弘控股股發(fā)公告稱，擬通過(guò)支付現(xiàn)金、發(fā)行股份等方式，以對(duì)價(jià)58億元收購(gòu)三亞半山半島項(xiàng)目。半個(gè)月后，中弘股份又發(fā)公告稱，該項(xiàng)目部分股權(quán)過(guò)戶事項(xiàng)及后續(xù)資產(chǎn)收購(gòu)整合等工作無(wú)法在短期內(nèi)完成，暫停該項(xiàng)交易。

 

事實(shí)上，王永紅及其中弘系以杠桿和復(fù)雜的融資方式，于2016年底完成了對(duì)半山半島項(xiàng)目的重整與收購(gòu)。據(jù)當(dāng)?shù)毓俜降囊环莶牧巷@示，2017年6月起，中弘系方面就表示“資金鏈已斷裂，瀕臨破產(chǎn)”，并兩次向三亞市委、市政府報(bào)告申請(qǐng)破產(chǎn)。

 

2018年10月18日，三亞市中級(jí)人民法院指定北京德恒律師事務(wù)所作為半山半島項(xiàng)目破產(chǎn)重整管理人。破產(chǎn)重整最初涉及王永紅及中弘系控制的12家企業(yè)，后又增至17家企業(yè)。

 

“中弘系等資本收購(gòu)三亞半山半島項(xiàng)目后，王永紅將一副好牌打得稀巴爛，間接連累了我們這些普通購(gòu)房人。”邵皖南等人告訴記者，現(xiàn)在關(guān)于房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證一事，他們只能去找管理人了。

 

“去年我一直與開(kāi)發(fā)商潤(rùn)豐公司、管理人的負(fù)責(zé)人聯(lián)系。”肖若連告訴記者，“開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人一直跟我說(shuō)在辦，但一年多過(guò)去了，最終還是辦不了。”

 

3月29日下午，記者隨邵皖南等購(gòu)房人前往半山半島項(xiàng)目系列企業(yè)重整管理人辦公點(diǎn)了解情況。

 

經(jīng)過(guò)管理森嚴(yán)的保安崗，邵皖南等多名購(gòu)房人來(lái)到位于一樓購(gòu)房登記處，一名詹姓工作人員接待了邵皖南等一行。記者在現(xiàn)場(chǎng)見(jiàn)到，除了三亞半島藍(lán)灣小區(qū)的購(gòu)房代表，前來(lái)咨詢辦證的還有半山半島其他項(xiàng)目的購(gòu)房者。

 

雙方交談了一個(gè)多小時(shí)，談話內(nèi)容主要圍繞兩個(gè)方面展開(kāi)：一是三亞半島藍(lán)灣小區(qū)23戶購(gòu)房人是怎么辦的產(chǎn)權(quán)證，管理人能否說(shuō)明與公開(kāi)；二是尚未辦證的數(shù)百戶已售房產(chǎn)何時(shí)能辦證、怎樣的辦證流程。

 

“確實(shí)有23戶購(gòu)房人近期辦了證，但具體情況我也不清楚。”工作人員詹先生稱，關(guān)于能否辦證的問(wèn)題，不是管理人說(shuō)了算，需要銀行解押及法院同意才能辦理。

 

由于對(duì)該工作人員的回答不滿意，情緒激動(dòng)的購(gòu)房人韓楚國(guó)還拍了桌子。

 

為了緩解緊張氣氛，工作人員讓來(lái)訪購(gòu)房人在紙張上逐個(gè)登記個(gè)人購(gòu)房情況。記者也向工作人員表明身份和來(lái)意，但依然沒(méi)有得到令購(gòu)房人滿意的答復(fù)。

 

在三亞采訪期間，記者也分別與民生銀行上海分行、三亞市中級(jí)人民法院等方面取得了聯(lián)系和說(shuō)明了采訪事由，但截至記者發(fā)稿時(shí)也未得到相關(guān)回應(yīng)。

 

其中，記者先后兩次聯(lián)系民生銀行上海分行，兩名相關(guān)工作人員均表示“向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)后會(huì)聯(lián)系記者”，但之后就再也沒(méi)有了音訊。（文中購(gòu)房人均為化名）