本報記者 樊紅敏 北京報道

 

房地產信托業務轉型重壓之下，監管鼓勵支持的住房租賃產業或成為信托公司新的業務增長點。

 

工商資料顯示，3月31日，建信信托旗下新增設立一家名為“重慶興悅公寓租賃”的全資子公司。幾天之前，建信信托剛剛與廣州金融控股集團有限公司簽署戰略合作協議，雙方擬組建總規模為1000億元的城市更新股權投資基金，以股權投資方式支持三舊改造、保障性租賃住房等城市更新重點項目。

 

《中國經營報》記者注意到，不僅僅是建信信托，2022年以來，中建投信托、中鐵信托、中信信托等多家信托公司也在住房租賃市場有較大布局動作。

 

受訪業內人士向記者表示，信托進入住房租賃市場是受監管鼓勵引導以及巨大市場潛力雙重影響，因此在業務合規性和展業空間方面都不存在太大的障礙。但考慮到當前房地產市場風險相對較高，所以在風險控制方面還是需要更加審慎，信托公司應嚴格篩選項目區位和交易對手。

 

房地產信托業務新增長點

 

記者注意到，建信信托此前在住房租賃市場進行了一系列布局。比如，根據建信信托發布的消息，2022年8月，國內首批租賃住房公募REITs落地，建信信托以自有資金參與了首批租賃住房公募REITs的戰略投資，成為市場上唯一一家獲得全部三單戰投資格的投資機構，總規模7800余萬元，位居市場榜首。工商資料顯示，2022年10月，建信信托旗下還設立了一家名為“建信住房租賃私募基金管理”的私募基金公司，該公司成立僅僅半年左右時間，就已對外投資了十余家企業。

 

就大力布局住房租賃業務的原因，建信信托相關負責人向記者表示，主要出于三方面考慮：一是住房租賃投資業務作為不動產投資的品類，隨著無風險利率的降低、REITs退出通道的打通，其商業邏輯有望加速形成，這是資管機構可以提前布局的賽道；二是建信信托在建行三大戰略的指引下，積累了大量長租行業的經驗和認知；三是建信信托龐大的機構客戶、家族信托客戶及其對于長期、穩定現金流的配置需求成為了業務發展的重要支撐。

 

此外，3月24日，中信信托發布消息稱，中信信托作為受托人的首單保障性租賃住房融資項目成功落地實施。2022年9月，中鐵信托發布消息稱，2022年上半年，為多個保障性租賃住房項目提供金融服務，惠及群眾10000余戶。根據中建投信托方面的消息，2022年4月，中建投信托與華潤置地有巢簽署戰略合作協議，雙方計劃在租賃住房項目投資、運營管理、金融服務等領域開展全方面、多層次合作。

 

就目前在住房租賃市場的布局，中建投信托相關負責人在接受記者采訪時表示，“根據研究，參與國內住房租賃市場的機構主要存在著以房地產開發企業（如華潤有巢、萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝瓴寓）、專業長租公寓管理機構（如自如、YOU+、V領地）和地方國企（如上海地產、上海建工、張江集團、深圳安居、廈門安居）為代表的三類市場主體。目前，中建投信托與各類機構都有合作，共同探索在開發建設、改造、穩定運營等類別資產的業務機會?！?/span>

 

根據銀河證券測算，“十四五”期間，全國70大中城市預計建設保障性租賃住房總套數1041萬套，預計總投資額超過2萬億元。

 

“具有穩定持續現金流的不動產資管業務，可能會是信托行業轉型的重要方向。”就信托行業在住房租賃市場的展業空間，上述建信信托相關負責人直言。

 

中建投信托上述相關負責人也向記者表示，住房租賃市場足夠大，給了信托行業轉型非常大的想想空間。根據世邦魏理仕統計，截至2022年上半年，國內主要集中式住房租賃項目開業房源達到95萬套，但這一數量與中國龐大的住房人口相比仍差距甚遠。根據《2020年中國人口普查年鑒》，目前中國城鎮家庭住房人口約占18%，需要接近6000萬套租賃住房，也就是說現有的集中式項目滲透率不到2%，與海外成熟市場50%以上的滲透率相比潛力巨大。世邦魏理仕預計，到2030年，全國租賃住房需求規模將達到9700萬套，而集中式項目按照12%的滲透率推測，至2030年前還有約1100萬套、至少700億元的新增投資需求。信托行業可以充分發揮其在不動產領域的專業能力和資源儲備，深耕住房租賃業務。

 

“與傳統的商品住宅開發相比，在央行、銀保監會就《關于金融支持住房租賃市場發展的意見（征求意見稿）》（以下簡稱‘17條’）等政策支持下，住房租賃領域的融資政策更為寬松，市場規模也有望進入快速上升通道，對于傳統房企來說是積極謀求轉型發展的重要選擇方向?！苯眨姓\信托投資研究部韓鳴飛撰文表示。

 

根據中國信托業協會披露的數據，截至2022年四季度末，投向房地產的資金信托余額為1.22萬億元，同比下降30.52%，降幅超過三成。

 

多模式全方位參與

 

政策加持及巨大市場機遇面前，信托公司可以發揮信托制度優勢，多層次參與住房租賃市場。從目前信托公司參與住房租賃業務的主要形式來看，包括債權融資模式、股權投資模式、服務信托模式以及投資租賃住房公募REITs等住房租賃類標準化債券產品。

 

中鐵信托此前提到，該公司主要采取四種模式支持保障性住房建設，分別為：直接為政府牽頭建設的保障性住房項目提供融資，包括直接面向項目的項目貸款、購買城投債等；以股權模式參與保障性住房項目建設；以服務信托模式參與央國企解決自身企業職工住房問題的保障性住房項目建設；為已進入運營期的保障性租賃住房項目提供資產證券化服務。

 

其中，關于服務信托參與模式，中鐵信托進一步解釋道：“對于企業職工住房問題較為突出的中央企業和地方國企，可以利用自有土地或者新獲取土地建設保障性住房，解決職工的住房問題。中鐵信托為這些央企和地方國企設立服務信托，幫助其推進項目開發建設?！?/span>

 

就參與住房租賃市場的具體模式，建信信托上述相關負責人向記者表示，一是二級市場參與保租房REITs投資，建信信托有非常領先的實踐；二是參與Pre-REITs的投資；三是利用信托制度的優勢，在資產交易、剝離、風險隔離過程中提供服務。

 

“從業務模式來看，信托公司可以通過二級、一級半和一級市場參與住房租賃市場?！敝薪ㄍ缎磐猩鲜鱿嚓P負責人也向記者表示，“二級市場方面，目前公司設立的‘中建投信托·涌泉睿享1號集合資金信托計劃’，已經參與上市的4只租賃住房REITs投資。未來可能會圍繞REITs的大宗交易、質押等發展配套業務；在一級半市場，我們可以與原始權益人合作，通過戰略配售取得份額。目前我們已經成立并落地了一只REITs戰略配售信托計劃，戰略投資了京能光伏REIT。未來也可以通過戰略配售更多參與住房租賃市場的投資；在更早期的一級市場，我們正在與華潤有巢、深圳安居、上海建工等機構拓展Pre-REITs項目，已經儲備了一批優質種子項目，正在穩步推向落地?！?/span>

 

中融信托創新研發部李紅偉在近日發表的研報中強調，對于信托公司來說，“收購房企存量資產——改造轉型升級——市場化長租房供給——孵化REITs底層資產”的模式最具代表性也最具可行性。

 

值得一提的是，隨著監管對租賃住房REITs的支持，未來信托公司在租賃住房REITs的布局力度或將進一步加大。

 

公開信息顯示，2021年7月，國家發改委印發了958號文，將保障性租賃住房項目納入公募REITs試點范圍。2022年底，證監會提出要將保租房REITs常態化發行，并探索長租房REITs試點。住房租賃金融“17條”進一步提出穩步發展房地產投資信托基金（REITs）試點工作，募集資金用于住房租賃企業持有并經營長期租賃住房。鼓勵住房租賃企業、專業資產管理機構通過REITs長期持有、運營租賃住房。

 

據統計，截至2022年2月24日，我國已上市住房租賃領域REITs產品共4只，合計募集資金約50億元，均具備較好的產生持續、穩定現金流的能力，現金分派率能達到 4%左右，較首發平均上漲14.9%。

 

“設立房地產投資信托基金是成熟市場的成熟模式，在我國尚處于起步階段，信托公司有廣闊的市場展業空間?！苯饦泛瘮敌磐蟹治鰩熈晰Q凱向記者表示。

 

須嚴選區位、交易對手

 

值得關注的是，租賃住房市場作為房地產行業中的一個比較特殊的細分市場，與傳統的房地產業務差異很大，信托公司入局住房租賃市場還需要做好多方面籌備工作。

 

“我們認為，信托參與租賃住房市場，第一，要有專業的團隊。公司于3年前組建團隊布局REITs業務，團隊在REITs的投資中培養了投資能力，逐步深入到租賃住房領域；第二，信托一定要建立完善的研究體系。針對租賃住房，前中后臺部門需要整體進行研究，共同成為這個領域的專家，知道怎么投、怎么管、怎么退，形成公司層面的研究共識和投資標準；第三，信托要發揮自己的相對優勢，找準定位。在租賃住房市場，與開發商、長租公寓、外資基金、國有企業、私募基金等各家機構之間，信托公司有合作機遇，也面臨著激烈的競爭。信托公司需要找準自己的定位，做自己擅長的環節，培育核心競爭力?！敝薪ㄍ缎磐猩鲜鱿嚓P負責人向記者表示。

 

建信信托上述相關負責人也向記者表示，信托公司入局住房租賃市場一是要培育并擁有追求持續穩定現金流的委托人；二是要對住房租賃及其發展前景有充分的認知；三是要配備專業的團隊。

 

此外，業內人士也提示，在當前房地產市場風險相對較高的形勢下，信托公司在風險控制方面也需要更加審慎，嚴格篩選項目區位和交易對手。

 

韓鳴飛強調，信托公司參與住房租賃市場應嚴格篩選項目區位和交易對手，綜合考慮項目退出手段，其中，住房租賃項目的區位選擇尤為重要。首先，信托公司應聚焦一二線核心城市開展業務；其次，住房租賃項目的區位選擇也應科學精準。

 

“信托公司開展住房租賃相關的投融資業務和服務信托業務，需要綜合考量住房租賃項目方的需求以及募、融、管、退各環節的項目風險，嚴格篩選項目區域和交易對手。”李紅偉也提示。

 

來源：中國經營報