小區(qū)外墻脫落的情況很常見，很多因?yàn)橥鈮Φ袈淦鹪V開發(fā)商的訴訟都出現(xiàn)在外墻質(zhì)保期內(nèi)，但像這樣在交房多年后仍以工程質(zhì)量問題為由要求開發(fā)商賠償財(cái)產(chǎn)損失并勝訴的案例，在全國(guó)都非常少見

 

法院審理認(rèn)為，開發(fā)商作為涉案小區(qū)的開發(fā)商，為防止高空墜物，保障居民人身財(cái)產(chǎn)安全，有責(zé)任對(duì)存在施工質(zhì)量缺陷的外墻維修費(fèi)用承擔(dān)賠償責(zé)任，以共同維護(hù)弘揚(yáng)和諧、法治的社會(huì)主義核心價(jià)值觀

 

《法治周末》記者 肖莎

 

時(shí)代國(guó)際嘉園業(yè)委會(huì)主任張財(cái)林最近成了小區(qū)路面鋪設(shè)專家。

 

在來自開發(fā)商的700多萬元賠償款打到業(yè)委會(huì)賬戶后，經(jīng)業(yè)主大會(huì)投票，這個(gè)位于北京市東三環(huán)的小區(qū)準(zhǔn)備啟動(dòng)路面鋪設(shè)等工程。

 

不久前，時(shí)代國(guó)際嘉園業(yè)委會(huì)在因小區(qū)外墻脫落引發(fā)的和開發(fā)商之間的財(cái)產(chǎn)損害賠償案中勝訴，賠償款由此而來。

 

海潤(rùn)天睿律師事務(wù)所律師劉志成是這場(chǎng)官司中業(yè)委會(huì)方的代理律師，他告訴《法治周末》記者，小區(qū)外墻脫落的情況很常見，很多因?yàn)橥鈮Φ袈淦鹪V開發(fā)商的訴訟都出現(xiàn)在外墻質(zhì)保期內(nèi)，但像這樣在交房多年后仍以工程質(zhì)量問題為由要求開發(fā)商賠償財(cái)產(chǎn)損失并勝訴的案例，在全國(guó)都非常少見。

 

業(yè)主大會(huì)同意對(duì)小區(qū)路面重新鋪設(shè)后，一向較真的張財(cái)林開始研究，如何在保證高質(zhì)量的前提下，把花費(fèi)控制到最低。

 

“現(xiàn)在小區(qū)交房17年，路面已經(jīng)出現(xiàn)多處塌陷，我們希望通過這次路面重新鋪設(shè)，70年產(chǎn)權(quán)到期的時(shí)候，小區(qū)地面依然質(zhì)量完好。”張財(cái)林說。

 

耗時(shí)近3年打贏官司

 

完全復(fù)制維權(quán)過程或有難度

 

《法治周末》記者在張財(cái)林的辦公桌上看到一張白紙，上面畫著路面鋪設(shè)簡(jiǎn)圖：“我是做自動(dòng)化的，地面鋪設(shè)我原來也不懂。我就找了三四家公司學(xué)習(xí)，心中有數(shù)才能不被忽悠。”

 

張財(cái)林指著這張圖紙解釋具體的路面鋪設(shè)施工過程：“路面往下挖45cm，夯實(shí)素土（土地原來的土），上面鋪20cm厚的二灰壓實(shí)后，再往上打15cm的混凝土，混凝土我也了解了，我們準(zhǔn)備用c25混凝土，保證路基強(qiáng)度，再上面5cm干硬灰連接層，最上面我們要鋪花崗巖。”

 

業(yè)委會(huì)成員溝通后決定，具體施工時(shí)水泥、石灰部分等輔料由施工方采購(gòu)，大理石部分委托物業(yè)采購(gòu)，確保質(zhì)量并控制支出。張財(cái)林在接受《法治周末》記者采訪前幾天，剛?cè)チ艘惶四车氐V山，實(shí)地考察并和礦山老板談價(jià)；就在接受《法治周末》記者采訪前10分鐘，他還在跟一家做路面施工的公司洽談。

 

認(rèn)真、堅(jiān)持和精打細(xì)算，張財(cái)林做業(yè)委會(huì)主任以來一直如此，與開發(fā)商打官司如此，這次進(jìn)行小區(qū)路面鋪設(shè)亦如此。

 

時(shí)代國(guó)際嘉園離國(guó)貿(mào)僅有一站地鐵的距離。這個(gè)地理位置優(yōu)越的小區(qū)，整體質(zhì)量之前卻并不盡如人意。在2006年交房后不到10年，樓盤就出現(xiàn)了外墻大面積掉落的情況，而且墻磚掉了后還露出了下述物品：泡沫板、木板、編織袋、煙盒等。

 

“我們當(dāng)時(shí)就懷疑開發(fā)商是不是把建筑垃圾填到墻里了。脫落的部位主要是一到二層的大理石外墻，業(yè)主經(jīng)常走在小區(qū)里就被外墻掉地上的聲音嚇到，這些掉落的大理石萬幸沒有砸到過人，不過小區(qū)的車被多次砸到。”張財(cái)林回憶。

 

在業(yè)委會(huì)于2020年4月起訴開發(fā)商之前一年，張財(cái)林就開始著手訴訟資料的搜集，他向朝陽區(qū)規(guī)劃委申請(qǐng)了小區(qū)最初施工建造的所有圖紙，確認(rèn)小區(qū)外墻施工標(biāo)準(zhǔn)是什么以后，購(gòu)買了標(biāo)準(zhǔn)相關(guān)的全套圖集，拿著圖集與小區(qū)實(shí)際情況進(jìn)行比對(duì)。在此基礎(chǔ)上，他還多次咨詢法律界人士，心里基本有數(shù)后，業(yè)委會(huì)才決定起訴開發(fā)商。“訴訟費(fèi)用用的是小區(qū)的公共收益，業(yè)委會(huì)賬戶上這部分資金本來就少，不能打沒譜的仗。”

 

訴訟從一審到二審，耗時(shí)將近3年，其中經(jīng)歷了新冠疫情的起起落落，經(jīng)歷了小區(qū)業(yè)委會(huì)的改選，甚至張財(cái)林的孩子，都從一名高中生變成了大學(xué)生。

 

“能打贏官司，太難了，可以說是天時(shí)、地利、人和種種因素疊加下，我們才有最后的勝訴。”張財(cái)林說，勝訴后其他小區(qū)的業(yè)委會(huì)也都很振奮，面對(duì)其他業(yè)委會(huì)的咨詢，他在總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的情況下也坦陳，在小區(qū)交房十幾年后再因外墻脫落跟開發(fā)商打官司勝訴的案例很少，時(shí)代國(guó)際嘉園的案例或許不好復(fù)制。

 

劉志成告訴《法治周末》記者，該案有很多可以總結(jié)的地方，而業(yè)委會(huì)能勝訴的核心原因是鑒定機(jī)構(gòu)認(rèn)定了房屋外墻有質(zhì)量缺陷，且質(zhì)量缺陷與外墻脫落有直接因果關(guān)系。

 

外墻多年脫落嚴(yán)重

 

業(yè)委會(huì)精打細(xì)算攢出訴訟費(fèi)

 

2017年1月，張財(cái)林當(dāng)選為業(yè)委會(huì)主任，由于外墻修補(bǔ)費(fèi)用比較多，物業(yè)公司無法對(duì)問題進(jìn)行妥善解決。

 

時(shí)代國(guó)際嘉園小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理酬金制。張財(cái)林解釋，“也就是說，業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)公司，業(yè)委會(huì)、物業(yè)同開戶銀行一起設(shè)立銀行監(jiān)管的共管賬戶，所有物業(yè)費(fèi)收入全部進(jìn)入共管賬戶，物業(yè)費(fèi)歸全體業(yè)主所有，物業(yè)公司只拿合同約定的酬金。物業(yè)公司如果需要有采購(gòu)、維修等費(fèi)用支出，必須業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司雙方共同簽字，方能提款。同時(shí)，共管賬戶如果結(jié)余了，歸全體業(yè)主共有，如果虧損了，那全體業(yè)主也要把虧空補(bǔ)平。這對(duì)業(yè)委會(huì)的管理能力有較高的要求”。

 

2017年之前的物業(yè)公司連續(xù)兩年虧損，張財(cái)林當(dāng)選業(yè)委會(huì)后，首要的工作就是設(shè)立相對(duì)完善的財(cái)務(wù)制度，對(duì)物業(yè)報(bào)上來的費(fèi)用嚴(yán)格審批，“必須精打細(xì)算，讓賬上有錢”。

 

張財(cái)林舉了個(gè)例子，他在剛做業(yè)委會(huì)主任時(shí)，當(dāng)時(shí)的物業(yè)公司是一家大物業(yè)。有一次小區(qū)內(nèi)有3部電梯的顯示器壞了，物業(yè)報(bào)上來的維修更換預(yù)算是10萬元左右，報(bào)價(jià)依據(jù)是，老的顯示器已經(jīng)不再生產(chǎn)，如果換新型號(hào)的電梯顯示器，就需要重新做布線等工作。

 

“我是學(xué)理工科的，多少也懂一點(diǎn)，一看這報(bào)價(jià)就知道在亂報(bào)。物業(yè)二次報(bào)的預(yù)算是3.5萬元，我認(rèn)為還是高。”張財(cái)林跟物業(yè)工作人員說，“一共8000元，還能讓你們賺錢”。

 

物業(yè)公司沒同意這個(gè)僅有8000元的方案，最后業(yè)委會(huì)自己找了維修公司報(bào)價(jià)，僅花費(fèi)3900元，就解決了3部電梯的顯示器問題。

 

“從這一個(gè)例子就可以知道，酬金制下業(yè)委會(huì)的工作人員有多難。如果對(duì)工程等問題一點(diǎn)不懂，就可能被物業(yè)公司牽著走。很多業(yè)委會(huì)擔(dān)心，如果不簽字，出了問題責(zé)任誰來承擔(dān)？所以好多業(yè)委會(huì)幾乎是被逼著簽字。”張財(cái)林說。

 

張財(cái)林自己本身有企業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)，他把這套經(jīng)驗(yàn)也用到了業(yè)委會(huì)的管理上。比如，他要求物業(yè)采購(gòu)任何物資，首先要業(yè)委會(huì)簽字，其次，采購(gòu)的物資并不直接進(jìn)入物業(yè)庫(kù)房，而是進(jìn)入業(yè)委會(huì)的庫(kù)房，物業(yè)需要進(jìn)行某一個(gè)物品更換時(shí)，要拿著舊的壞器件，到業(yè)委會(huì)庫(kù)房領(lǐng)新物件，“不能物業(yè)說換就換”。業(yè)委會(huì)還要求，采購(gòu)必須在某大型平臺(tái)上，用業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司共同的賬號(hào)登錄購(gòu)買，這樣互聯(lián)網(wǎng)上也有購(gòu)物記錄，如果同一類物資短期內(nèi)重復(fù)購(gòu)買，那么業(yè)委會(huì)也要對(duì)采購(gòu)需求進(jìn)行重新評(píng)估，要求物業(yè)公司給出合理理由。

 

“物業(yè)的所有票據(jù)我們都會(huì)復(fù)印一套留在業(yè)委會(huì)的辦公室，業(yè)委會(huì)聘任了一個(gè)兼職會(huì)計(jì)，每周3次進(jìn)行賬務(wù)復(fù)核歸檔，這樣也方便業(yè)主查賬。”張財(cái)林說。

 

在業(yè)委會(huì)辦公室的鐵皮柜里，《法治周末》記者看到了物業(yè)公司近兩年的票據(jù)復(fù)印資料按月整齊碼放著，早些年的賬目資料則被打包放在鐵皮柜上方的箱子里。

 

“就這么精打細(xì)算下來，2020年年初的時(shí)候，物業(yè)公司已經(jīng)扭虧為盈，用來存放小區(qū)公共收益的業(yè)委會(huì)賬戶上有了50多萬元的盈余，這部分資金也成了我們后來打官司的費(fèi)用支撐。”張財(cái)林說。

 

有了打官司的資金，張財(cái)林開始進(jìn)行法律咨詢，劉志成在看了相關(guān)資料后，認(rèn)為有希望打贏官司，于是在2020年4月，劉志成代表時(shí)代國(guó)際嘉園業(yè)委會(huì)對(duì)開發(fā)商提起了訴訟。

 

“提起這起訴訟之前不需要業(yè)主大會(huì)投票嗎？”《法治周末》記者問道。

 

“我們?cè)跇I(yè)主大會(huì)的議事規(guī)則中，業(yè)主大會(huì)已經(jīng)授權(quán)業(yè)委會(huì)進(jìn)行財(cái)產(chǎn)損害賠償類訴訟，所以我們?cè)谶@一步也節(jié)省了很多時(shí)間。”張財(cái)林答道，通常開一次業(yè)主大會(huì)，投票結(jié)束需要兩個(gè)月甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。

 

有決定性的鑒定結(jié)果

 

意料之外的訴訟判決

 

正式起訴前，劉志成和張財(cái)林一起，對(duì)訴訟的可能結(jié)果進(jìn)行了多次分析。

 

劉志成告訴記者，雖然肉眼可見小區(qū)外墻的施工有一定的質(zhì)量問題，但是一旦進(jìn)入訴訟，想要以質(zhì)量問題為由要求開發(fā)商賠償業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失，必須證明質(zhì)量問題與外墻脫落有直接因果關(guān)系，而且質(zhì)量問題是否是外墻脫落的主要原因，也關(guān)系到訴訟的結(jié)果，畢竟小區(qū)已經(jīng)交房十多年過了質(zhì)保期。

 

“但是我們一致認(rèn)為這么明顯的質(zhì)量問題，值得拼一次。我們?cè)谇捌谡{(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，小區(qū)開發(fā)商在通州有一個(gè)樓盤在售，且時(shí)代國(guó)際嘉園地下車庫(kù)部分的產(chǎn)權(quán)方仍然可能是開發(fā)商，所以如果勝訴，執(zhí)行起來比較容易。”劉志成補(bǔ)充，這一點(diǎn)也是敢于打官司的重要原因，因?yàn)楝F(xiàn)在很多樓盤都是開發(fā)商設(shè)立一個(gè)項(xiàng)目公司，去辦理樓盤的各種施工建設(shè)手續(xù)，一旦樓盤交付，項(xiàng)目公司解散，小區(qū)業(yè)主想維權(quán)的難度就會(huì)變大，即便勝訴，開發(fā)商有沒有能力支付賠償金都是問題。

 

與開發(fā)商打官司的這3年里，時(shí)代國(guó)際嘉園的物業(yè)公司同步申請(qǐng)下來公共維修基金對(duì)小區(qū)外墻進(jìn)行修復(fù)，申請(qǐng)下來的公共維修基金的額度，也最終成為法院判決開發(fā)商賠款的依據(jù)之一。

 

物業(yè)公司向朝陽區(qū)房管局提出公共維修基金申請(qǐng)后，房管局指定朝陽區(qū)房屋安全鑒定站對(duì)小區(qū)進(jìn)行了修繕鑒定，認(rèn)定該小區(qū)五棟樓均存在外墻脫落風(fēng)險(xiǎn)，建議對(duì)外墻裝飾損壞進(jìn)行綜合修理，第三方工程咨詢?cè)靸r(jià)公司鑒定小區(qū)修繕費(fèi)用合計(jì)約1006萬元。

 

在時(shí)代國(guó)際嘉園，《法治周末》記者看到，該小區(qū)一到三層的外墻維修工程已基本收尾。

 

訴訟過程中，法院委托第三方鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)時(shí)代國(guó)際嘉園小區(qū)外墻施工是否符合施工圖紙上標(biāo)注的標(biāo)準(zhǔn)以及外墻脫落的原因進(jìn)行鑒定，鑒定結(jié)果顯示，采用“干掛”方式安裝的石材，石材與龍骨之間采用“石材與龍骨間無連接件，采用膠粘連接”“石材與龍骨間無連接件，采用鐵絲綁扎連接”的方式，不符合當(dāng)時(shí)的施工要求，存在施工質(zhì)量缺陷，是導(dǎo)致干掛石材脫落的主要原因；采用“掛貼”方式安裝的石材，粘結(jié)砂漿普遍存在不密實(shí)的情況，部分位置粘貼砂漿內(nèi)存在建筑垃圾，存在施工缺陷，是導(dǎo)致掛貼石材脫落的主要原因，其他不利因素在時(shí)間上的積累是現(xiàn)狀存在的次要原因。

 

“這個(gè)鑒定至關(guān)重要。如果鑒定機(jī)構(gòu)只鑒定出外墻有質(zhì)量問題，但是沒有鑒定出質(zhì)量問題和外墻脫落的因果關(guān)系，那法院可能就很難判決。”劉志成說。

 

一審法院最終根據(jù)鑒定結(jié)果等判決開發(fā)商賠償小區(qū)修繕費(fèi)用1006萬元的70%給業(yè)委會(huì)，共約704萬元。

 

“這個(gè)判賠比例在我的意料之外。”劉志成坦陳。

 

開發(fā)商不服一審判決，并向北京市第三中級(jí)人民法院提起上訴。二審法院認(rèn)可了一審法院的判決，駁回上訴，維持原判。

 

記者在二審判決書中還看到這樣一段話：開發(fā)商作為涉案小區(qū)的開發(fā)商，為防止高空墜物，保障居民人身財(cái)產(chǎn)安全，有責(zé)任對(duì)存在施工質(zhì)量缺陷的外墻維修費(fèi)用承擔(dān)賠償責(zé)任，以共同維護(hù)弘揚(yáng)和諧、法治的社會(huì)主義核心價(jià)值觀。

 

來源：法治周末