盡管房地產市場正處于逐漸復蘇的階段，但目前風險還未完全出清，房企的債務問題還在持續發酵，市場正處于破局與重構的轉折點上。

 

面對逐漸走出低迷的市場，在4月18日舉行的觀點資本論壇上，業內人士公認，隨著行業的巨變，房地產市場出現了新的投資格局，一批批Pre-REITs基金和公募REITs紛紛成立，不動產基金也面臨著更多的投資機會。

 

不良資產處置新途

 

過去3年，房地產行業進入下行周期，也對房企產生了深刻的影響。時至今日，風險仍未完全出清。4月18日，在觀點資本論壇上，中城投資助理總裁馮雄杰表示，當前從政府的角度來看保交樓還是重中之重，所以無論從中央到地方、從AMC到地方的融資平臺，房地產紓困政策依然任重道遠。

 

馮雄杰建議，在當前的形勢下，可以通過債務重組，資產抵債等一系列的手段，來解決項目的歷史問題。通過重整程序的法定性，統一暴露項目的所有債務。同時，鎖定項目的資產，解決項目的所有債務；最后對不良資產的資金、資產等生產要素重新構建，“要做好各方利益的協調，只有各方的利益形成合力，才能夠把不良資產盤活來提升價值”。

 

圍繞住宅房地產新格局、風險化解范式和AMC與房企合作新機遇等問題，以及在不良資產處置實操層的做法等，一些業內人士提出了自己的見解。

 

瑞威資管副總裁、特殊資產事業部總經理趙永華認為，房企要轉變觀念。在保交樓、保民生大環境下，AMC需要調整戰略方向。未來房企的投資的重點之一是保障性住房以及長租公寓。同時，房企競爭的賽道是高端的房地產，主要就是綠色低碳、環保、智能環境好的住宅，而未來那些產業發達的都市圈中心城市、以及特大城市則是競爭重點。

 

潤建咨詢總經理胡茂生表示，不良資產處置需要各方進行充分溝通，達到利益一致，以求共識，同時要注重合規性上的各種問題。比如，有些項目看起來不錯，但要考慮風險隔離，“主要是在股權上要跟原先的爆雷房企隔開”。

 

金地集團開發管理公司業務發展部總經理張鋒坦言，今年以來，住宅市場有一定復蘇，但三四線城市的市場可能還沒有完全恢復。目前，房地產企業經營模式或者說是業務組合都已經發生了比較大的變化，尤其是在代建方面。通過代建模式解決困境資產，可以把市場停滯的存量項目變現并推向市場。

 

北京金誠同達（上海）律師事務所高級合伙人賀國良強調，未來將是“重的越重、輕的越輕”，風險管控極為重要。不良資產處置是從快到慢、從破到立，要求強大的專業服務能力。

 

上海市國際股權投資基金協會副秘書長兼不動產分會秘書長鳳曉龍總結說，由于不良資產處置具有逆周期、非標、高折價、長周期、多類型資產等特征，在新一輪困境資產處置浪潮下，如何將困境資產盤活成具有高價值的資產，不但需要有非常強的資產識別能力和處置能力，還需要多方博弈、合作。

 

REITs擴募與Pre-REITs

 

目前，大量的相關資產被積極推動進行REITs上市，以獲取增量資金。這也導致上市的資產獲得了較高的溢價，刺激了大量資金設立Pre-REITs基金。2023年，REITs這片藍海的走向備受關注。

 

國泰君安投行結構金融部執行董事趙陽指出，估值問題是REITs的最本質問題。趙陽總結了REITs估值低于預期的幾種情況，主要是資產出售的數量差異，是單個資產還是資產包；或是買方購買資產的用意不同等等。可能大部分的產業方或者說業主方，尤其是國有企業還是用常規的比較法和成本法，而REITs現在明確的是只能用DCF法。

 

圍繞Pre-REITs基金投資策略、消費基礎設施REITs和REITs擴募下的機遇等問題，美國富尚資產集團董事長陳曉歐表示，REITs不單是實現資產的退出功能，從Pre-REITs到REITs再到擴募，其不斷地進行投入產出，不斷地進行并購、重組，是“有進有出”的一個金融市場，而更成熟的REITs市場將對參與者有著更深度的資產管理要求，包含資產管理生命周期、資產連續性的管理以及資本改造支出等。

 

在信保基金上海公司負責人周婧看來，Pre-REITs的孵化需要一定的建設周期和培育周期，這一過程可能需要3—5年，所以Pre-REITs項目是需要“長錢”的，需要權益資金。不過目前“長錢”的內容結構比較單一，主要是保險資金。

 

申萬宏源證券固定收益融資總部公募REITs業務董事孫林分析稱，從資金募集方式上來看，擴募是未來市場的主流；從資產的類型上來看，商業類不動產是未來市場主流；從投資者的角度來說，REITs市場需要長期性的投資者進入，希望社保基金、養老基金能夠助力REITs二級市場的發展。

 

3月24日，國家發展改革委、證監會發布《關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)項目申報推薦工作的通知》，二者在拓寬試點項目類型、調整項目要求方面保持一致。在拓寬試點項目方面，公募REITs試點項目范圍進一步拓展至至消費基礎設施領域，為商業不動產的首次公募REITs試水。

 

對此，海富通基金REITs業務部基金經理劉欣表示，對消費性基礎設施REITs非常看好。其進一步分析稱，商業類基礎設施REITs合規性比較好，發行上的主要問題還是卡在資產的可轉讓性，比如商場多與辦公樓、酒店等業態綁定在一起，不做產權分割的話難以做REITs。

 

不動產基金的投資機會

 

與REITs一樣，隨著經濟逐漸復蘇，目前不動產基金也迎來了更多的投資機會。

 

復星商業流通產業發展集團總裁助理、星唯基金總經理吳丹指出，盡管我國現代物流倉儲設施的庫存占比不到7%，明顯低于發達國家，但得益于新型城鎮化、消費升級、先進制造業的發展，國內物流倉儲需求快速增長等優勢，旺盛的需求對高標物流倉儲行業的發展是一針強心劑。同時，物流資產和寫字樓資產的資本化率在國內處于倒掛的狀態，所以物流倉儲未來也會有一定的增值空間。

 

朗詩青杉資本常務副總經理方旭東謹慎指出，不良資產真正能夠做成的案例不多。“資金對投資的要求，決定了我們能夠做什么樣的項目。”方旭東解釋說：“不管是自有資金還是LP的資金，至少對于優先級的資金來說，要能給到超過10%或者12%的回報，給予墊后的資金至少是20%和30%的回報。”其坦言，這樣的投資要求決定了不良資產能夠選擇的賽道不多。

 

在大成律師事務所合伙人劉唯翔的主持下，嘉賓們以“融投管退范式”為主題，圍繞LP抉擇、投管策略和退出通道等三個分議題展開了專業的討論。

 

上海建工基金首席投資官汪海平表示，2023年最重要的投資方向就是保租房和長租公寓，另一個方向是可以改造的存量物業；深創投不動產基金投資部執行董事江南非常看好中國長期的經濟增長。其指出，在整個降息周期中，各個行業的資本化率都是下降的。公司一直將REITs作為很重要的退出的渠道，事實上，絕大部分的REITs估值比大宗交易要高，“我們覺得REITs估值還有進一步提升的空間”。

 

此外，高和資本投資管理部執行董事張尉直言，短期來看，土地增值稅是REITs一個比較大的痛點，涉及房地產開發也不能做REITs發行。不過，“從長遠來看，REITs的發行和拉動以及未來擴募也好，或者是在擴大不同類型的物業再放到公募REITs也好，我相信會給整個市場帶來新的獲利”。

 

來源：華夏時報 （記者 李貝貝）