2023年下半年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)情緒在低迷中跌宕起伏。

 

自是7月底的政治局會(huì)議定調(diào)“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”后，房地產(chǎn)政策進(jìn)入密集發(fā)布期，甚至北上廣深四大一線城市也首次突破性地推動(dòng)落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，也有城市直接放開限購、取消土地限價(jià)等等。一夜間，部分樓盤、業(yè)主宣布取消優(yōu)惠或坐地漲價(jià)的消息，刺激著每個(gè)人的神經(jīng)。

 

然而，備受期待的“金九銀十”仍然成色不佳，政策效果似乎只持續(xù)到9月上半月就已經(jīng)難以為繼。10月單月，商品房銷售面積同比下調(diào)20.3%，商品房銷售額下調(diào)14.4%，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局監(jiān)測(cè)的70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格上漲的城市只剩下11個(gè)，而7月份還有31個(gè)。

 

樓市何時(shí)才算“見底”？如何重建購房者的信心？土地財(cái)政漸弱，地方融資將何以為繼？帶著這些問題，11月底，《華夏時(shí)報(bào)》記者專訪了中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛。他指出，此次房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整是一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間的深度調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的變化將倒逼整個(gè)行業(yè)轉(zhuǎn)向新發(fā)展模式。在這個(gè)過程中，政府有能力通過擴(kuò)展長(zhǎng)期債務(wù)，打破市場(chǎng)負(fù)向循環(huán)，實(shí)現(xiàn)樓市轉(zhuǎn)型回穩(wěn)。

 

樓市的“底”在哪？

 

《華夏時(shí)報(bào)》：從2021年下半年算起，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入本輪下行周期已經(jīng)有2年多的時(shí)間，而且還在繼續(xù)調(diào)整。尤其是在一線城市，近期二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)開始出現(xiàn)下探。據(jù)您判斷，這一趨勢(shì)還將延續(xù)多久，或者說，樓市的“底”在哪？

 

倪鵬飛：中國(guó)房地產(chǎn)的總體調(diào)整需要一個(gè)長(zhǎng)期過程，目前來看開發(fā)投資、銷售面積將會(huì)繼續(xù)調(diào)整。至于調(diào)整持續(xù)到什么時(shí)間，現(xiàn)在市場(chǎng)上有不少的判斷，有的說2024年，有的說2025年，但是我覺得還具有很大的不確定性，目前還不能給出一個(gè)明確的時(shí)間點(diǎn)。

 

之前我們預(yù)測(cè)，未來十年，全國(guó)每年商品住房需求的合理區(qū)間是10億—12億平米，但由于市場(chǎng)主體反應(yīng)過度，調(diào)整有可能擊穿合理區(qū)間。從趨勢(shì)上來看，僅就增量調(diào)整主要有兩種可能性：如果調(diào)整的程度比較深，穿透了合理的區(qū)間比較遠(yuǎn)，那么調(diào)整的時(shí)間就會(huì)更長(zhǎng)一些，在這種情況下，調(diào)整后會(huì)有一個(gè)回到合理區(qū)間的回升。如果調(diào)整到合理區(qū)間就結(jié)束，那么調(diào)整時(shí)間相對(duì)就短，但同時(shí)也就沒有反彈之說了，有可能會(huì)長(zhǎng)期在合理的底部徘徊，甚至有可能徘徊一段時(shí)間再調(diào)整。

 

在未來十年多的時(shí)間里，房地產(chǎn)總體的趨勢(shì)是跨過拐點(diǎn)之后階梯式向下平移。由于技術(shù)進(jìn)步、人口轉(zhuǎn)型、外部環(huán)境的變化，中國(guó)房地產(chǎn)增量曲線可能會(huì)整體向下平移，大致判斷未來十年年均新增住房的合理區(qū)間可能會(huì)下降到8億平米左右。

 

《華夏時(shí)報(bào)》：從宏觀經(jīng)濟(jì)周期來看，過去一個(gè)周期里，房地產(chǎn)行業(yè)雖然也出現(xiàn)過幾次調(diào)整，但每次延續(xù)的時(shí)間都不長(zhǎng)，在調(diào)整政策之后迅速實(shí)現(xiàn)了回升。為何這次不同？

 

倪鵬飛：過去的幾次調(diào)整，總體是在房地產(chǎn)市場(chǎng)從極度短缺到相對(duì)短缺的情況下出現(xiàn)的，無論是基于市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)的增長(zhǎng)空間，還是預(yù)期的發(fā)展，都有長(zhǎng)期向好的趨勢(shì)；無論是受到外部環(huán)境的影響帶來的調(diào)整，還是政策從嚴(yán)調(diào)控、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化導(dǎo)致的調(diào)整，都是短期的。

 

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求已經(jīng)發(fā)生重大變化，由此帶來的預(yù)期也發(fā)生了重要的變化，過去房地產(chǎn)長(zhǎng)期高速發(fā)展時(shí)期積累的許多復(fù)雜矛盾都暴露出來。受到基本面改變、市場(chǎng)預(yù)期變化、外部環(huán)境嚴(yán)峻的相互作用，短期內(nèi)依靠政策難以對(duì)沖已經(jīng)形成的下行慣性。

 

因此，這次房地產(chǎn)的調(diào)整既包括量的調(diào)整，除了增量調(diào)整以外，還有存量調(diào)整；又包括結(jié)構(gòu)調(diào)整和模式調(diào)整，應(yīng)該是一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間的深度調(diào)整。調(diào)整不僅涉及吸收價(jià)格、數(shù)量泡沫、促進(jìn)供求平衡，而且涉及修復(fù)各方資產(chǎn)負(fù)債表、重組資產(chǎn)和債務(wù)等等，短時(shí)間難以完成。

 

《華夏時(shí)報(bào)》：最近，各地發(fā)布了不少放松政策，包括取消限購限售、認(rèn)房不認(rèn)貸、公積金等等，在政策發(fā)布之后的一段時(shí)間內(nèi)，也有一些城市成交量出現(xiàn)了回升。如果說到判斷樓市整體是否企穩(wěn)，應(yīng)該參考哪些指標(biāo)？

 

倪鵬飛：還是依據(jù)銷售量和銷售價(jià)格，二者結(jié)合起來判斷。無論是全國(guó)還是地方，如果銷售量高，價(jià)格下降的幅度大，那么說明是在拋售狀態(tài)，調(diào)整還在進(jìn)行；如果銷售量下降，房?jī)r(jià)穩(wěn)定或略降，那也是在僵持狀態(tài)，調(diào)整也沒有結(jié)束。只有經(jīng)歷一定時(shí)間的價(jià)格穩(wěn)定或上升同時(shí)，銷售量穩(wěn)定增長(zhǎng)，才能說明樓市有所企穩(wěn)，調(diào)整結(jié)束。

 

如何回到良性循環(huán)？

 

《華夏時(shí)報(bào)》：您提出中國(guó)房地產(chǎn)正在“管控式著陸”，既不是硬著陸，也不是軟著陸。如何理解“管控式著陸”的優(yōu)勢(shì)和缺陷，它會(huì)是一個(gè)最終的狀態(tài)嗎？

 

倪鵬飛：近兩年，在預(yù)期和政策逆轉(zhuǎn)的背景下，投資、銷售和價(jià)格等指標(biāo)表現(xiàn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈波動(dòng)性下行且幅度逐漸縮小的趨勢(shì)。在政府的管控下，不發(fā)生價(jià)格暴跌、企業(yè)倒閉、住戶斷貸和拋售、銀行擠兌等系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的波動(dòng)性著陸，即價(jià)格、銷售和投資回到合理水平和變化幅度。它既不是標(biāo)準(zhǔn)的硬著陸，也不是理想的軟著陸，我們稱之為“管控式著陸”。

 

管控式著陸的優(yōu)勢(shì)就是避免了泡沫破裂和系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的暴露，泡沫可以在著陸的過程中慢慢吸收，市場(chǎng)的反響也會(huì)平穩(wěn)一些；缺點(diǎn)就是市場(chǎng)出清后的資源配置優(yōu)化和重新復(fù)蘇可能需要更長(zhǎng)的時(shí)間，同時(shí)也會(huì)拖累宏觀經(jīng)濟(jì)和社會(huì)民生的發(fā)展。

 

著陸以后，還是有一些問題要逐漸解決。市場(chǎng)出清本身也需要很長(zhǎng)的時(shí)間，包括產(chǎn)品、債務(wù)的出清，都需要一些時(shí)間。尤其中國(guó)房地產(chǎn)是一個(gè)行政干預(yù)比較強(qiáng)的市場(chǎng)，在市場(chǎng)過度下行時(shí)，政府出臺(tái)政策進(jìn)行對(duì)沖，可以減緩市場(chǎng)加速下行。不過，行政制度干預(yù)雖然可以避免市場(chǎng)崩盤，但也可能影響了市場(chǎng)銷售、資產(chǎn)重組、債務(wù)重組、市場(chǎng)出清的進(jìn)度和過程，從而滯后于市場(chǎng)自動(dòng)調(diào)整的時(shí)間。

 

《華夏時(shí)報(bào)》：由于樓市成交量大幅走低，對(duì)于很多房企來說，即使從前沒有因?yàn)楦吒軛U快周轉(zhuǎn)形成風(fēng)險(xiǎn)，但銷售不能回血也給資金周轉(zhuǎn)造成了極大的困難，影響債務(wù)償付，例如最近金地、萬科都傳出遇到困難的消息。而房企的出險(xiǎn)消息反過來更加加深了購房者對(duì)樓市的不信任，形成負(fù)向循環(huán)。從信心層面來說，樓市企穩(wěn)的關(guān)鍵在于開發(fā)商還是購房者，如何去打破這個(gè)循環(huán)？

 

倪鵬飛：關(guān)鍵肯定在于購房者。如果大家都去買房，開發(fā)商暴雷的問題就不存在了，而且現(xiàn)在銀行也愿意發(fā)放購房抵押貸款，所以關(guān)鍵是購房者的信心。鑒于當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)形勢(shì)和預(yù)期，一些市場(chǎng)主體的資產(chǎn)負(fù)債表遭受嚴(yán)重?fù)p失，市場(chǎng)主體的目標(biāo)函數(shù)從收益最大化轉(zhuǎn)向風(fēng)險(xiǎn)最小化，沒有能力和動(dòng)力去擴(kuò)展資產(chǎn)負(fù)債表。

 

建議政府尤其中央政府向房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嵤捤傻慕鹑诤拓?cái)政政策，為市場(chǎng)注入資金，減少企業(yè)暴雷，市場(chǎng)主體的信心才會(huì)回升，才能逐步扭轉(zhuǎn)他們的預(yù)期和行為，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)回穩(wěn)和轉(zhuǎn)型。

 

《華夏時(shí)報(bào)》：7月底的政治局會(huì)議定調(diào)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化。從住建部門今年的種種表態(tài)，包括但不限于建筑行業(yè)也是支柱產(chǎn)業(yè)、像造汽車一樣蓋房子、發(fā)力超大特大城市城中村改造等來看，全面房地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)成為歷史，未來房地產(chǎn)將轉(zhuǎn)向轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。這是否意味著整個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)結(jié)構(gòu)、商業(yè)模式都要徹底重構(gòu)？重構(gòu)之后的模式大致是什么樣？

 

倪鵬飛：房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式肯定會(huì)發(fā)生徹底變化。之前房地產(chǎn)也屬于服務(wù)業(yè)，但在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)體系下，它同時(shí)具有商品、資產(chǎn)甚至貨幣的屬性，對(duì)投資的帶動(dòng)比較大，因此對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展至關(guān)重要。

 

2021年下半年以來，在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)重大調(diào)整和產(chǎn)業(yè)發(fā)展遭遇巨大困難的情況下，一大批深陷高房?jī)r(jià)、高負(fù)債、高度金融化傳統(tǒng)增長(zhǎng)模式的企業(yè)已經(jīng)被淘汰，倒逼整個(gè)行業(yè)在陣痛中轉(zhuǎn)向新發(fā)展模式。當(dāng)前城鎮(zhèn)人均住房面積接近40平米，市場(chǎng)已經(jīng)接近飽和的狀態(tài)下，新發(fā)展階段房地產(chǎn)要通過保障與市場(chǎng)雙軌融合，以“房住不炒”為根本定位，實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康、良性循環(huán)、綠色智慧的高質(zhì)量發(fā)展。

 

其中一個(gè)重大的轉(zhuǎn)變，就是住房業(yè)態(tài)模式從原來的投資型主導(dǎo)轉(zhuǎn)變成服務(wù)型主導(dǎo)。2020年，房地產(chǎn)投資占GDP比重為13.9%，房地產(chǎn)+建筑業(yè)綜合增加值占GDP比重達(dá)14.5%，其中房地產(chǎn)占7.3%。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，圍繞住房的衍生服務(wù)業(yè)的環(huán)節(jié)和規(guī)模是很豐富的，例如，美國(guó)房地產(chǎn)占GDP的比重是13%，其中10%是虛擬租金，其本質(zhì)就是一種服務(wù)業(yè)增加值體現(xiàn)。中國(guó)住房規(guī)模巨大，社區(qū)可以在醫(yī)療、養(yǎng)老、教育等環(huán)節(jié)上提供專業(yè)化、規(guī)模化的服務(wù)，并與人工智能、互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)服務(wù)增值的積極性。

 

宏觀風(fēng)險(xiǎn)是否可控？

 

《華夏時(shí)報(bào)》：過去多年，在房地產(chǎn)上升周期，許多城市依靠土地財(cái)政融資，獲得了進(jìn)一步發(fā)展的空間，如今房地產(chǎn)下行也給地方財(cái)政帶來了巨大的壓力。上半年，各大城市成交的土地大部分由國(guó)企競(jìng)得。一定程度上，是否可以說土地融資的時(shí)代結(jié)束了？未來，地方政府應(yīng)該如何去尋找新的路徑來滿足融資需要？

 

倪鵬飛：可以說，土地財(cái)政已經(jīng)進(jìn)入尾聲了。一方面，城市及房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入存量時(shí)代，新增土地出讓規(guī)模將快速下降，土地出讓總收入的規(guī)模將會(huì)快速下降；另一方面，隨著土地拆遷補(bǔ)償?shù)瘸杀静粩嘣黾樱恋貎羰找嬉苍诳焖傧陆怠?jù)測(cè)算，土地凈收入占總收入的比重已從2010年的50.3%下降到2015年20%。只不過作為政府性基金收入的主體，近年來由于一般預(yù)算收支壓力增加，土地出讓金收入開始從過去的主要用作建設(shè)支出，轉(zhuǎn)向被大量調(diào)入一般公共預(yù)算支出，加上土地出讓金所帶來的稅收和基金收入等，使其對(duì)地方“保運(yùn)轉(zhuǎn)和保民生”仍有重要作用。

 

目前，隨著房地產(chǎn)供求關(guān)系的變化，土地的供求關(guān)系也出現(xiàn)了變化，這決定了土地財(cái)政、土地融資的結(jié)束。未來地方財(cái)政和融資還是要回到稅收財(cái)政和債券融資的渠道，即地方“保運(yùn)行和保民生”的公共支出主要由產(chǎn)業(yè)發(fā)展所形成稅收來解決，地方建設(shè)和運(yùn)營(yíng)公共基礎(chǔ)設(shè)施的融資主要由地方未來的財(cái)政收入，以及這些基礎(chǔ)設(shè)施未來的固定收入來償還。

 

《華夏時(shí)報(bào)》：10月底召開的中央金融工作會(huì)議專門強(qiáng)調(diào)，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，這也是20年來這個(gè)級(jí)別的金融會(huì)議首次談到房地產(chǎn)。如何看待當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)下行對(duì)金融部門的潛在影響，風(fēng)險(xiǎn)是否可控？

 

倪鵬飛：雖然到目前為止，房企暴雷和違約還未對(duì)金融機(jī)構(gòu)，尤其是大型金融機(jī)構(gòu)，構(gòu)成嚴(yán)重威脅。但如果房企資金鏈斷裂、暴雷和違約持續(xù)打擊市場(chǎng)及預(yù)期，違約從房企擴(kuò)散到住戶，從房地產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)散到上下游產(chǎn)業(yè)，最終違約都將傳遞給金融機(jī)構(gòu)，所以必須高度重視和積極化解現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。

 

不過從目前來看，雖然面臨一些挑戰(zhàn)，但政府擁有化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)發(fā)展模式的諸多條件。例如，除了在緊急情況下實(shí)施臨時(shí)行政性限制手段，阻止市場(chǎng)過速下行外，國(guó)家及國(guó)有商業(yè)銀行擁有強(qiáng)大的金融資源，通過一定的行政措施可以規(guī)避完全商業(yè)化金融機(jī)構(gòu)“落井下石”運(yùn)營(yíng)模式，實(shí)施“雪中送炭”的商業(yè)模式，支持開發(fā)企業(yè)尤其沒有出險(xiǎn)的開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)正常化運(yùn)轉(zhuǎn)。

 

另外，政府尤其是中央政府仍然擁有擴(kuò)張資產(chǎn)負(fù)債表的潛力，而房地產(chǎn)市場(chǎng)一方面開發(fā)企業(yè)商品房大量待售，一方面青新市民保障性住房存在較大缺口。中央財(cái)政及央行通過發(fā)行及發(fā)放一定額度特別國(guó)債及特別抵押貸款，商業(yè)銀行配套短期商業(yè)貸款，轉(zhuǎn)給重點(diǎn)城市政府或相關(guān)國(guó)有企業(yè)，然后低競(jìng)價(jià)購買開發(fā)企業(yè)待售商品房，以更低的價(jià)格通過申請(qǐng)輪候制度出售給青新市民保障對(duì)象，可以起到化風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)市場(chǎng)、促轉(zhuǎn)型等“一石三鳥”的作用。當(dāng)然，這需要政府堅(jiān)定決心與及早出手，也需要縱向和橫向政府部門之間相互配合與密切協(xié)作。

 

《華夏時(shí)報(bào)》：中國(guó)房地產(chǎn)是一個(gè)行政干預(yù)比較強(qiáng)的市場(chǎng)。當(dāng)前，政府能為盡快結(jié)束房地產(chǎn)調(diào)整、恢復(fù)宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期和信心采取哪些措施？

 

倪鵬飛：首先，要加快住房保障規(guī)劃和供給的步伐，尤其重點(diǎn)是通過盤活存量住房增加供給，建立以市場(chǎng)為主滿足多層次需求和以政府為主提供基本保障兩個(gè)住房體系，從過度市場(chǎng)化基礎(chǔ)上的政府強(qiáng)干預(yù)轉(zhuǎn)變?yōu)?/span>“市場(chǎng)歸市場(chǎng)，政府歸政府”。

 

其次，要接受市場(chǎng)在可承受能力的范圍內(nèi)進(jìn)行調(diào)整。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整也是一個(gè)優(yōu)勝劣汰、市場(chǎng)出清的過程，利用市場(chǎng)化、法制化的手段通過優(yōu)勝劣汰，不僅可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資產(chǎn)、債務(wù)的重組，房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置，完成房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整和轉(zhuǎn)型，而且可以實(shí)現(xiàn)資源在房地產(chǎn)與其他領(lǐng)域的重新配置和優(yōu)化配置，促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和高質(zhì)量發(fā)展。

 

最后，要高度重視調(diào)整過程中的風(fēng)險(xiǎn)防控。風(fēng)險(xiǎn)演變和外溢有自身的特點(diǎn)和規(guī)律，盡管政府擁有防控風(fēng)險(xiǎn)的諸多條件，但是化解風(fēng)險(xiǎn)滯后、拖延和怠慢，都會(huì)導(dǎo)致化解風(fēng)險(xiǎn)成本和難度邊際增加，特別如果風(fēng)險(xiǎn)得不到及時(shí)化解而積聚到一定臨界點(diǎn)，再想化解就比較困難。當(dāng)前政府債務(wù)主要問題是長(zhǎng)短期和央地間的結(jié)構(gòu)而不是總規(guī)模問題，政府尤其中央政府有能力和動(dòng)力通過擴(kuò)展長(zhǎng)期債務(wù)，應(yīng)抓住機(jī)會(huì)窗口，向市場(chǎng)注入適當(dāng)?shù)牧鲃?dòng)性，打破市場(chǎng)負(fù)向循環(huán)，在市場(chǎng)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)深度調(diào)整后，盡快穩(wěn)住房地產(chǎn)市場(chǎng)，恢復(fù)宏觀經(jīng)濟(jì)的中速增長(zhǎng)。

 

來源：華夏時(shí)報(bào)(記者 劉詩萌)