在房地產交易中，房屋所有人將同一套房屋先后出賣給不同的買受人的情況稱為“一房二賣”。司法實踐中，這種行為大多屬于民事糾紛的范疇，但如果賣家符合一定的情形，或將構成合同詐騙罪。那么，到底哪些情況涉嫌犯罪？購房者又該如何避免落入騙局呢？

區分的關鍵

“一房二賣”，即行為人在房產買賣過程中采取欺騙的手段，隱瞞了房產已經被出售的事實，繼續出售給其他買家。我們曾審理過這樣一起案件：被告人崔某某隱瞞涉案房產為家庭共有，且他無權處分的事實，與被害人蘇某簽訂房屋買賣合同，約定以127.5萬元的價格將房屋出售給蘇某，先后騙取蘇某支付的購房款98.5萬元。之后，崔某某又以145萬元的價格將涉案房產出售給朱某，騙取朱某支付的全額購房款。崔某某得款后將房款用于還債及揮霍，并逃避被害人追討。最終，上海二中院以被告人崔某某犯合同詐騙罪，判處其有期徒刑11年，罰金1萬元。

審判實踐中，區分究竟是民事欺詐還是詐騙犯罪的關鍵在于行為人是否具有非法占有他人購房款的目的。認定是否具有非法占有目的，要避免單純根據損失結果客觀歸罪，也不能僅看被告人自己的供述，而應當堅持主客觀相一致的原則，根據案件具體情況綜合分析。

非法占有目的的判斷

如何推定行為人非法占有目的，相關法律文件中有可以參照的規定。

《全國法院審理金融犯罪案件工作座談會紀要》提出，行為人通過詐騙的方法非法獲取資金，造成數額較大資金不能歸還，并具有下列情形之一的，可以認定為具有非法占有的目的：

（1）明知沒有歸還能力而大量騙取資金的；

（2）非法獲取資金后逃跑的；

（3）肆意揮霍騙取資金的；

（4）使用騙取的資金進行違法犯罪活動的；

（5）抽逃、轉移資金、隱匿財產，以逃避返還資金的；

（6）隱匿、銷毀賬目，或者搞假破產、假倒閉，以逃避返還資金的；

（7）其他非法占有資金、拒不返還的行為。

《最高人民法院關于審理非法集資刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》對關于非法集資案件中行為人是否具有非法占有集資款的主觀目的的判斷也有類似的相關規定。

具體到“一房二賣”案件中，在判斷行為人主觀上是否具有非法占有目的時，首先要考察行為人是否采取了刑法所規定的欺騙手段，其次要綜合考慮其他情節，包括行為前、行為過程中以及行為后的各種表現。

1“一房二賣”的主要原因

在房產交易中，行為人“一房二賣”可能基于不同的原因。

例如在房價快速上漲階段，在賣出房屋后有人愿意以更高的價格購買，行為人為了獲取更高的經濟利益，從而選擇將房屋重復買賣。此種情況下，如果行為人不逃避承擔對先購買者的違約責任，則認定非法占有目的要慎重。

還有的行為人以出售房產為幌子，主觀上并無履行合同的意愿，也根本不具有交付房屋的意思，同時逃避承擔違約責任，放任合同相對人財產損失后果的發生，則可認為其具有非法占有房款的嫌疑。

2獲得錢款后的處置方式

獲得錢款后的處置方式客觀上反映了行為人是否具有非法占有錢款的目的。

若行為人得款后將錢款用于還債、賭博、個人揮霍，或將錢款用于高風險投資項目、違法犯罪活動等，導致無法返還購房款，則可以推定其具有非法占有錢款的目的。

若行為人得款后用于正常的生產經營活動，或者風險較小的投資，說明其對于錢款的使用較為負責，盡到了必要的保管義務，則難以推定其具有非法占有的目的。

3實際有無繼續履行合同的意愿和能力

在簽訂多份合同后，行為人是否具有履行合同的可能性，或者是否具有承擔相應違約責任的能力，也是判斷其主觀意圖的重要參考。

如果行為人有能力賠償被害人的損失，且表示愿意承擔相應違約責任或者提供相應擔保，則一般不認定其具有非法占有目的。

如果行為人辯稱無非法占有目的，會籌錢償還被害人的錢款，需要考察行為人的收入情況、債務情況、家庭資產情況等，綜合評判其有無履行合同的可能性，如空有承諾但無實際兌現可能，不影響非法占有目的的認定，如果是因為突發變故、經營狀況惡化等客觀原因致使合同不能履行，一般不認為具有非法占有目的。

4無法履約時對待買受人的態度

在買方得知自己支付購房款后無法獲得房產時，通常會與賣方交涉。如果賣方在無法履行合同約定時無逃避責任的表現，真誠與合同相對人溝通聯系，充分解釋無法履行的原因，并且提供解決方案，則一般不認為其具有非法占有目的。

如果賣方在無法履行合同時，仍編造各種理由搪塞房屋買受人，拖延交付房屋，失聯躲避，逃避執行，或者攜帶錢款逃匿，則充分說明其具有非法占有他人購房款的目的。

最后，提醒購房者們，在購置房屋等不動產時要注意對不動產產權及相關權利負擔作詳盡調查，必要時可以讓不動產出售者提供擔保，如果因為客觀原因無法及時過戶，可以先對不動產進行預告登記，制約不動產出售者再次出售或者進行抵押，以保障將來能夠順利實現物權。在發現出售者有“一房二賣”的情況后，溝通解決無果時及時通過訴訟途徑解決，并申請財產保全。