審判實(shí)踐中，對于以集體所有土地為標(biāo)的簽訂的用于商品住宅的房地產(chǎn)開發(fā)合同的效力問題，認(rèn)識(shí)存在不一致。

最高法院民一庭2021年第34次主審法官會(huì)議討論認(rèn)為：當(dāng)事人以集體所有土地為標(biāo)的簽訂的用于商品住宅的合資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，因違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。 

首先，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（2019年修正）第二條第三款規(guī)定：“本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 ”第九條規(guī)定：“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓，但法律另有規(guī)定的除外。” 

其次，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》（2019年修正）第四十四條第一款規(guī)定：“建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。”以及第六十三條第一款規(guī)定：“土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，土地所有權(quán)人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用，并應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動(dòng)工期限、使用期限、土地用途、規(guī)劃條件和雙方其他權(quán)利義務(wù)。” 集體經(jīng)營性建設(shè)用地限于工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，商品住宅用地未納入集體經(jīng)營性建設(shè)用地用途。 

由此可見，集體所有土地不能用于商品住宅的房地產(chǎn)開發(fā)，當(dāng)事人約定以集體所有土地為標(biāo)的簽訂的此類合資合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，其約定因違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。

來源：最高法院民一庭、最高人民法院司法案例研究院