購買農家小院養花種菜

享受田園生活悠哉悠哉

美好愿景總有太多無奈

法律風險還需謹慎對待

基本案情

李某欲在某村購買一處房產，遂與許某達成房產買賣初步意向。李某基于對許某所述房屋權屬及交易合法性的信任，向許某支付購房定金人民幣3.3萬元。后李某多次與許某溝通房屋過戶及交易細節，發現該房產實際為許某配偶付某名下的農村宅基地使用權房屋，許某并非宅基地使用權人，亦未取得配偶付某的合法授權或共有權人同意，導致交易無法履行。李某認為上述行為均屬許某違約，多次要求許某退還定金，但許某始終推諉拒絕。李某遂訴至法院要求解除合同，并要求許某返還3.3萬元。

法院審理

法院審理認為，被告許某將農村房屋出售給非集體經濟組織成員，違反了法律法規的強制性規定，損害了集體經濟組織的權益，雙方達成的房屋買賣合同系無效合同，因定金條款的效力依附于買賣合同，若買賣合同無效，定金條款亦無效。根據《中華人民共和國民法典》第一百五十五條、第一百五十七條的規定，無效合同自始沒有法律約束力，因該合同取得的財產，應當予以返還，原告李某要求被告許某返還3.3萬元，符合法律規定，法院予以支持。

法官說法

宅基地自建房能否自由買賣？

根據《中華人民共和國土地管理法》第九條和相關政策規定，宅基地屬于集體，農民擁有的僅是宅基地的使用權，這意味著宅基地的使用權受到法律限制，不能夠自由交易，想要買賣農村宅基地自建房需要滿足以下條件：1.買賣雙方均為同一農村集體經濟組織成員；2.買方無宅基地、因分戶或外來人口落戶等需符合村集體規劃情況；3.房屋需已取得不動產權證，完成確認登記；4.宅基地使用權與房屋所有權需一并轉讓，禁止單獨流轉；5.交易需經村集體經濟組織同意并報鄉（鎮）政府批準。

本案中，被告作為農村宅基地自建房的出賣人，未如實向原告披露房屋的真實權屬信息，且雙方亦不符合上述買賣農村宅基地自建房的條件，屬于非法交易，雙方的房屋買賣合同自始就是無效的。

原告、被告簽訂的定金條款是否有效？被告許某是否應當退還原告李某已付定金3.3萬元？

本案中，定金條款是買賣合同的一部分，其功能是擔保合同履行，屬于主合同中的權利義務約定，雖然不具有獨立性，但定金條款的效力依附于主合同（買賣合同）。若主合同無效，定金條款亦無效。根據《中華人民共和國民法典》第一百五十七條的規定，合同無效，因該合同取得的財產，應當予以返還。

法官提醒：集體經濟組織以外的人購買農村宅基地上的自建房存在相當大的法律和經濟風險，相應的房屋買賣合同會被認定為無效。若合同被認定為無效，不僅無法完成房屋的過戶手續，購房人支付的價款也將被裁判返還。考慮到訴訟、執行過程中的風險，購房人付出去的購房款也存在不少難以追回的情形，部分購房人甚至會陷入“房財兩空”的困境。因此，買房需謹慎，不建議跨戶籍購買農村宅基地的自建房。

法條鏈接

《中華人民共和國土地管理法》

第九條 城市市區的土地屬于國家所有。

農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。

第六十二條第一款 農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。

《中華人民共和國民法典》

第一百五十五條 無效的或者被撤銷的民事法律行為自始沒有法律約束力。

第一百五十七條 民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力后，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規定的，依照其規定。

來源：豫法陽光

作者：齊國章、席靜