物業(yè)維修基金俗稱“房屋養(yǎng)老金”，是專門用于對(duì)小區(qū)物業(yè)共用部位和公用設(shè)施進(jìn)行大的維修保養(yǎng)的資金，其產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主。為維護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益，政府有關(guān)部門對(duì)住房維修基金繳存使用都有明確的規(guī)定。無(wú)論是物業(yè)公司還是業(yè)委會(huì)，若要?jiǎng)佑镁S修基金對(duì)小區(qū)共用部位和公共設(shè)施進(jìn)行維修，都必須嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定辦理，維修方案亦須經(jīng)過(guò)法定程序通過(guò)后實(shí)施。

基本案情 

某小區(qū)的樓棟頂層采用了斜頂式設(shè)計(jì)，屋面鋪設(shè)了裝飾性瓦片，整體風(fēng)格統(tǒng)一，非常美觀。物業(yè)公司表示，一些業(yè)主發(fā)現(xiàn)小區(qū)樓頂層屋面的裝飾性瓦片有個(gè)別松動(dòng)的情況，并通過(guò)信訪渠道向有關(guān)部門反映了這一問(wèn)題。相關(guān)部門指示物業(yè)公司盡快修復(fù)屋頂瓦片，甚至可以啟動(dòng)應(yīng)急維修資金以應(yīng)對(duì)緊急情況。

為此，物業(yè)公司按照程序啟動(dòng)了應(yīng)急維修資金使用程序，并委托了一家鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)涉案的F棟樓頂屋面進(jìn)行了鑒定。后來(lái)，該鑒定機(jī)構(gòu)出具了鑒定意見(jiàn)，指出F棟樓頂屋面局部瓦片出現(xiàn)了開(kāi)裂、破損、脫落和缺失的現(xiàn)象，個(gè)別殘存的瓦片也呈現(xiàn)脫落的趨勢(shì)，存在危險(xiǎn)隱患。鑒定結(jié)果認(rèn)定屋面構(gòu)件受到了一般損壞，需要盡快對(duì)受損部位進(jìn)行修繕處理。

在2021年3月，物業(yè)公司在廣州市物業(yè)專項(xiàng)維修資金信息管理系統(tǒng)登記了"F棟頂樓屋面瓦修復(fù)工程"項(xiàng)目，并進(jìn)行了預(yù)算審價(jià)。隨后，在2021年6月，物業(yè)公司發(fā)布了《邀請(qǐng)招標(biāo)文件》，并成功中標(biāo)某裝飾公司。雙方進(jìn)行了協(xié)商，并制定了"鏟除F棟頂樓原屋面的瓦片及其松脫的砂漿結(jié)合層，重新做防水層及涂料裝飾"的維修方案。F棟被劃分為三個(gè)單元，物業(yè)公司僅在二單元一樓大堂張貼了公示維修方案。然而，在2021年11月，某裝飾公司在未獲得施工許可證的情況下，開(kāi)始鏟除F棟頂樓部分瓦片，并計(jì)劃使用刷涂料的方式進(jìn)行維修。然而，在準(zhǔn)備進(jìn)行刷涂料的過(guò)程中，劉先生等78戶業(yè)主阻止了此次施工。

F棟的劉先生等78戶業(yè)主認(rèn)為，物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主同意擅自施工，并動(dòng)用維修資金，故意破壞了樓頂?shù)耐呙妫瑖?yán)重影響了樓體的美觀，并妨礙了防水和排水功能。業(yè)主們認(rèn)為物業(yè)公司的行為違反了物業(yè)服務(wù)合同的約定，因此向法院提起訴訟，要求物業(yè)公司將拆除的F棟樓頂瓦面恢復(fù)到原狀，以保持原有的外觀、結(jié)構(gòu)和功能。

裁判結(jié)果
 
廣州市中級(jí)人民法院二審判決：物業(yè)公司于本判決發(fā)生法律效力之日起三十日內(nèi)將其鏟除的樓頂瓦面恢復(fù)原狀。

法 官 說(shuō) 法

廣州市中級(jí)人民法院趙琦銘：
物業(yè)公司作為小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與劉先生等業(yè)主建立了物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。劉先生等人作為涉案樓棟的業(yè)主，享有對(duì)共有部分（包括樓頂?shù)龋┑墓灿袡?quán)和共同管理權(quán)。物業(yè)公司接受劉先生等人的委托，負(fù)責(zé)對(duì)涉案樓棟的樓頂屋面瓦進(jìn)行維護(hù)和管理，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

從程序上來(lái)看，樓頂屋面瓦的維修屬于重大維修項(xiàng)目。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第278條的規(guī)定，使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金屬于應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。必須由占有專有部分面積比例三分之二以上且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)過(guò)占有專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意后，方可啟動(dòng)維修程序。

然而，在本案中，物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主的表決，擅自啟動(dòng)了維修程序。目前，劉先生等78戶業(yè)主提出了異議，超過(guò)了涉案樓棟126戶業(yè)主的一半。在后續(xù)的鑒定、招標(biāo)等程序中，業(yè)主方代表沒(méi)有參與和監(jiān)督。物業(yè)公司的上述行為已經(jīng)侵害了業(yè)主的知情權(quán)、表決權(quán)等合法權(quán)益。

從維修方式上來(lái)看，涉案樓棟樓頂屋面瓦只有局部的開(kāi)裂和破損，物業(yè)公司完全可以僅對(duì)受損的瓦片進(jìn)行局部修補(bǔ)和更換。即使需要全部鏟除并重新修復(fù)樓頂屋面瓦，物業(yè)公司也應(yīng)該按照原始設(shè)計(jì)的要求，采用與之前相同的材料和工藝進(jìn)行重新鋪設(shè)，以保持與其他樓棟一致的外觀。然而，物業(yè)公司卻選擇了將屋面瓦全部鏟除，并采用刷涂料的方式進(jìn)行維修，這涉及到對(duì)建筑外觀的重大改變，超出了物業(yè)公司對(duì)共用部位和設(shè)施進(jìn)行維護(hù)和管理的合理范圍。因此，涉案業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)公司將拆除的屋面瓦恢復(fù)到原狀，按照樓宇最初的統(tǒng)一設(shè)計(jì)樣式進(jìn)行修復(fù)。

物業(yè)管理服務(wù)對(duì)于居民來(lái)說(shuō)是關(guān)系到千家萬(wàn)戶的重要事務(wù)，是基層社會(huì)治理中的重要組成部分。作為業(yè)主，他們享有監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作、監(jiān)督物業(yè)共用部位和設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金管理和使用的權(quán)利。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)充分尊重業(yè)主的知情權(quán)、表決權(quán)和監(jiān)督權(quán)等合法權(quán)益，合理適度地為小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行或不適當(dāng)履行法律、法規(guī)和合同約定的維修、保養(yǎng)和管理義務(wù)，就構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，包括繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或賠償損失等。因此，小區(qū)業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)公司履行其合同責(zé)任，并確保居民的合法權(quán)益得到保護(hù)

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