2017年2月10日，常某與A物業公司簽訂了《前期物業服務協議》，約定由A物業公司向某小區提供物業管理服務，合同期限自該物業區域業主大會與物業服務企業簽訂的《物業服務合同》生效時終止，收費標準為按建筑面積高層每月2元/平方米，協議還對其他事項進行了約定。

上述合同簽訂后，A物業公司一直按照約定履行義務，為某小區提供物業服務。常某系上述物業服務區域內的業主，物業服務計算面積為200平方米。常某未交納自2019年6月1日至2023年5月31日的物業費，A物業公司多次催要無果后，將常某訴至山東省濟南市槐蔭區人民法院，請求法院判令常某交納物業費共計19200元。

常某辯稱，買房時因為自己老帶新，為B房產公司介紹了一位客戶，B房產公司承諾免除其五年的物業費。B房產公司與A物業公司系控股關系，故常某不應交納物業費。

法院：業主應向物業公司支付物業費

山東省濟南市槐蔭區人民法院經審理認為，A物業公司與常某簽訂的《前期物業服務協議》不違反法律及行政法規的強制性規定，合法有效。A物業公司基于前期物業服務協議，向某小區提供物業服務，常某作為小區業主，在接受物業公司提供物業服務的同時，應按合同約定向A物業公司交納物業費。

常某提交的承諾函載明，因常某介紹客戶成功與B房產公司簽約，為答謝常某，特免除常某所購小區房屋五年物業費，落款時間為2018年10月8日，并加蓋B房產公司公章。

A物業公司對此不予認可，稱該承諾系開發商作出，是業主與開發商之間的糾紛，與物業公司無關。

法院認為，根據《民法典》第四百六十五條的規定，依法成立的合同，僅對當事人具有法律約束力。常某主張的開發商贈送物業費活動，系其與B房產公司約定事宜，其雙方達成的協議約定僅對常某與B房產公司有約束力，現常某以此為由要求A物業公司免除物業費，無法律依據，法院對此不予支持，常某可通過合法途徑，另行向B房產公司主張權利。

最終，山東省濟南市槐蔭區人民法院依法判決常某向A物業公司支付19200元物業費。判決作出后，雙方均服判息訴，現該判決已生效。

法官：開發商無權替第三方作出任何承諾

我國《民法典》明確規定，依法成立的合同僅對當事人具有法律約束力。該條即為“合同相對性原則”的法律規定，即一般情況下，依法成立的合同對于合同之外的第三人不具有法律約束力。

本案中，開發商對業主免除物業費的承諾可以看作是開發商與業主之間達成的協議，但業主僅可請求開發商履行該協議的內容，而不能要求第三人物業公司履行。即使物業公司與開發商可能存在控股關系，但二者均為完全獨立的企業法人，法人的特點有“三獨”，即獨立人格、獨立財產、獨立承擔責任。通俗而言，哪怕是同一個老板設立的兩家公司，也是完全獨立的民事主體，開發商無權替第三方作出任何承諾。

生活中，如果遇到開發商作出類似承諾，可要求開發商、物業公司、業主簽署三方協議，對承諾內容明確約定，否則開發商作出的此類承諾對物業公司不發生效力。此時，如果業主要維權，可直接向開發商主張權利。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

第五十七條   

法人是具有民事權利能力和民事行為能力，依法獨立享有民事權利和承擔民事義務的組織。


第六十條

法人以其全部財產獨立承擔民事責任。


第四百六十五條 第二款

依法成立的合同，僅對當事人具有法律約束力，但是法律另有規定的除外。