法律規定對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。該條款的本意是為了保障被執行人及其所扶養家屬的居住權，不使其“流落街頭”，但在實施過程中被部分被執行人惡意利用逃避執行。那么，這項規定真的適用于所有情況嗎？被執行人的唯一住房，能強制執行嗎？需要滿足哪些條件呢？

案情簡介

某銀行臨沂分行與王某金融借款合同糾紛一案，案件標的80余萬元。因王某拒不按照生效判決履行還款義務，該銀行向法院申請強制執行。

法院審理

“法官，我是真不懂！能不能跟買家溝通溝通，把拍的房子還給我。”拍賣成交后，得知消息的王某后悔不已，多次給法官打去電話，一改往日囂張姿態，希望法官幫他和買受人溝通。最終該案按照即定的執行方案，拍賣案涉房產，用拍賣所得價款清償本案債務，同時為王某保留了廉租房的費用。

法官說法

最高院2004年發布的《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定（2004）》第六條規定，對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。該條款在實施過程中被部分被執行人惡意利用逃避執行。因此，2015年，《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》中明確指出，被執行人的唯一住房也能執行，比如常見情形有：（1）被執行人的配偶或子女名下有其它能夠維持生活必需的居住房屋；（2）執行依據生效后，如果有被執行人為“躲避債務”將其名下的其他房產轉讓他人，導致現在執行的房屋成了其生活所必需的住房；（3）申請執行人同意按照當地廉租住房保障面積標準為被執行人及所扶養家屬提供居住房屋，或統一參照當地房屋租賃市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金。上述案例是借款人將唯一住房辦理抵押借款，根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》的相關規定，如果在執行拍賣前解決借款人的居住問題，即使抵押的房產是唯一住房，是可以查封、拍賣、變賣或抵債的。

可以看出，“唯一住房”不是擋箭牌，“唯一住房”是否能夠執行，應結合具體案情，綜合評定其“唯一住房”是否就是其“生活所必需的居住房屋”，并結合法律規定，在確保執行申請人一方的合法權利得以實現的同時，保障被執行人的基本生活需求。

法條

《最高人民法院關于人民法院執行設定抵押的房屋的規定》第一條 對于被執行人所有的已經依法設定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據抵押權人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債。

第二條 人民法院對已經依法設定抵押的被執行人及其所扶養家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應當給予被執行人六個月的寬限期。在此期限內，被執行人應當主動騰空房屋，人民法院不得強制被執行人及其所扶養家屬遷出該房屋。

第三條 上述寬限期屆滿后，被執行人仍未遷出的，人民法院可以作出強制遷出裁定，并按照民事訴訟法第二百二十九條的規定執行。

強制遷出時，被執行人無法自行解決居住問題的，經人民法院審查屬實，可以由申請執行人為被執行人及其所扶養家屬提供臨時住房。

第五條 申請執行人提供的臨時住房，應當計收租金。租金標準由申請執行人和被執行人雙方協商確定；協商不成的，由人民法院參照當地同類房屋租金標準確定，當地無同類房屋租金標準可以參照的，參照當地房屋租賃市場平均租金標準確定。已經產生的租金，可以從房屋拍賣或者變賣價款中優先扣除。

來源：臨沂蘭山法院