廣西、福建等多地加強(qiáng)了商品房預(yù)售資金的監(jiān)管力度。

 

為防范房企資金鏈斷裂、項目出現(xiàn)“爛尾”風(fēng)險，廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳近日印發(fā)《廣西壯族自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理辦法》。

 

最新管理辦法中，廣西增加了房企在申請商品房預(yù)售許可前，應(yīng)與房地產(chǎn)開發(fā)主管部門、商業(yè)銀行簽訂預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議的規(guī)定。獲得預(yù)售許可之前，房企不得開展商品房銷售活動，不得訂立與擬銷售商品房有關(guān)的意向合同條款，不得以任何形式向購房人收取預(yù)售價以外的費用。

 

廣西在政策中明確，房企申請預(yù)售許可，多層建筑應(yīng)完成基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)施工，高層建筑應(yīng)完成主體結(jié)構(gòu)三層以上，超高層建筑應(yīng)完成主體結(jié)構(gòu)十層以上。

 

除廣西外，近期福建省及江蘇宿遷、河南許昌、廣西南寧等地，也出臺了加強(qiáng)房地產(chǎn)項目預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)措施。

 

福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳在近日發(fā)布的通知中明確，房地產(chǎn)管理部門要建立預(yù)售資金異動預(yù)警機(jī)制，對出現(xiàn)存在預(yù)售資金余額與工程形象進(jìn)度不匹配、資金異常撥付等問題的房地產(chǎn)風(fēng)險項目，要實施清單式管理，存在停工爛尾風(fēng)險的，要加強(qiáng)實施應(yīng)急處置。

 

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及營銷機(jī)構(gòu)違規(guī)預(yù)售商品房，截留、挪用、違規(guī)使用預(yù)售資金的，立即暫停銷售，暫停監(jiān)管資金撥付，限期整改。限期未整改到位的，對違法違規(guī)行為處罰并予以公示，作為不良行為記入其信用檔案，暫緩新辦預(yù)售許可等。

 

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示，廣西、福建等地出臺加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管措施，房企不得要求購房款存入非監(jiān)管賬戶，意在保證預(yù)售資金能用于項目建設(shè)。

 

“新房實行預(yù)售制度，也伴隨著爛尾樓的風(fēng)險。這與預(yù)售監(jiān)管賬戶并沒有起到其監(jiān)管作用，開發(fā)商出于自身的資金壓力違規(guī)挪用預(yù)售資金有關(guān)。一旦房企在挪用預(yù)售資金之后仍無法緩解其現(xiàn)金流，導(dǎo)致相關(guān)項目的后期的建設(shè)資金不足，項目無法如期交付。”王小嬙稱。

 

58安居客研究院院長張波指出，近兩年各地較為密集出臺了預(yù)售資金監(jiān)管的政策，從政策方向來看，都是強(qiáng)化對預(yù)售資金監(jiān)管，嚴(yán)格要求房企將購房款納入監(jiān)管賬戶，嚴(yán)禁預(yù)售資金“體外循環(huán)”，同時對于預(yù)售資金的提取和使用也有嚴(yán)格規(guī)定，包括資金使用的專項要求，并限制了公司抽調(diào)資金。

 

其進(jìn)一步表示，這些措施與“保交樓”政策方向保持高度一致。預(yù)售資金的監(jiān)管落實是“保交樓”推進(jìn)的必要條件，保障預(yù)售資金及時納入監(jiān)管，有助于防止樓盤爛尾，是順利推進(jìn)項目建設(shè)交付的重要手段。

 

“也應(yīng)關(guān)注到，各地監(jiān)管的措施也并非要采取‘一刀切’的手段，通過‘保函’等方式實現(xiàn)有效監(jiān)管和資金靈活使用，在當(dāng)下市場亦值得關(guān)注，但首先依然是保障項目正常建設(shè)的有序進(jìn)行，防止因監(jiān)管不利導(dǎo)致項目建設(shè)不利，影響到購房人的實際利益。此外，在預(yù)售資金監(jiān)管的同時，相關(guān)部門也加大了對優(yōu)質(zhì)房企的融資保障，有效提升行業(yè)的資金使用效率和健康發(fā)展水平。”張波稱。

 

另值得一提的是，今年以來，河南、四川、安徽、山東等地先后提出試點現(xiàn)房銷售。隨著多地擬試點現(xiàn)房銷售，關(guān)于商品房預(yù)售制的弊端，以及是否應(yīng)持續(xù)推廣現(xiàn)房銷售，成為市場熱議話題。

 

分析人士指出，一方面，試點現(xiàn)房銷售或加快行業(yè)的優(yōu)勝劣汰，是推進(jìn)行業(yè)整體向好的一項舉措，另一方面，此舉可有效規(guī)避“爛尾”現(xiàn)象的產(chǎn)生，同時可更有力的保障購房者權(quán)益。但現(xiàn)房銷售的難度在于，房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，試點現(xiàn)房銷售的項目，或面臨較大的資金回籠壓力。

 

“雖然各地不斷放松樓市調(diào)控政策，但目前市場形勢仍然不佳。現(xiàn)房銷售對企業(yè)資金的要求將明顯高于以往，對大部分房企來說，個別項目實施可行，在更大范圍推行將加劇房企資金壓力。”張波表示。

 

中指院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，未來進(jìn)行現(xiàn)房銷售試點的城市或有增加，但全國大范圍推廣的可能性相對有限。在全面推行現(xiàn)房銷售面臨難度的情況下，加強(qiáng)商品房預(yù)售資金管理，將成為各地重要的保障性措施。

 

來源：財聯(lián)社（記者 王海春）