因為司法拍賣，北京頂級豪宅萬柳書院再次走到鎂光燈下。

 

2022年5月，北京萬柳書院兩處房產被拍賣，其中一套頂層復式房源以1.09億元的價格成交，單價達到36.47萬元/平方米，刷新北京頂豪單價“天花板”。彼時網絡競價成功確認書顯示，拍下這套天價豪宅的用戶為“葛珂”，與執掌金山軟件的互聯網大佬葛珂同名。

 

時隔一年，萬柳書院多達75套房產出現在了拍賣網站中。

 

5月6日，京東拍賣網站掛出“北京赫華恒瑞房地產開發有限公司不良債權轉讓項目”，處置主體為中國信達資產管理股份有限公司北京市分公司，是國內四大國有資產管理公司之一。截至2023年1月31日，該筆債權金額約為46.95億元人民幣，其中債權本金37.50億元，中赫集團有限公司是共同債務人。

 

引起關注的是，拍賣公告中提及，萬柳書院小區是赫華恒瑞名下現在唯一開發和銷售的樓盤。而上述中國信達對赫華恒瑞的債權是以該公司名下位于萬柳書院的住宅、商業服務用房以及車位作為抵押物，抵押物中涉及未售住宅75套。

 

然而，多位北京中介人士對時代財經表示，這批住宅實際上已處于已售狀態，所謂的“未售”指的是房產尚未網簽備案。

 

此次債權拍賣是否影響已售但未網簽住宅的歸屬？業主居住權是否受影響？5月8日，時代財經撥打拍賣公告上債權人聯系電話，但尚未接通。截至發稿時，項目已經出現29名意向人，吸引超1萬人次圍觀。

 

被抵押拍賣的萬柳豪宅，均價超30萬/平

 

“萬柳的墻，西宸的缸，霄8的頂，融創的湖，紫辰院的樹，北平府的院。”在北京豪宅市場，流傳著這樣一段順口溜，而“萬柳的墻”指的便是萬柳書院的那面灰墻。

 

這面5米高的灰墻是由荷蘭運來的手工磚筑成，建筑工藝精細繁瑣，將約5個足球場大小的萬柳書院圍在其中。有報道曾指出，萬柳書院光是一棵銀杏樹成本就超過6萬，一個車位數百萬，而一棟房子總價超億元。

 

灰墻之外，萬柳書院地處北京海淀，毗鄰頤和園、圓明園等皇家園林，同時附近北大、清華等多所知名高校學府云集，擁有北京名牌小學中關村三小的學位。

 

絕佳的地理位置，在2012年土地出讓之時吸引了保利、融創、萬科、招商蛇口等一眾開發商，最終地塊由中赫置地以“26.3億元總價+16400平方米回購房面積”拿下，4.15萬元/平方米的實際樓面價成為當時的“單價地王”。

 

2015年，作為片區內稀缺新房的萬柳書院首度入市，銷售均價為14.5萬元/平方米，單套最貴價格達7000萬元。據傳，聯想創始人柳傳志、網易創始人丁磊等很多互聯網頭部大佬，均是萬柳書院業主。

 

近幾年，萬柳書院一二手房的均價更是突破20萬元/平方米。根據貝殼數據顯示，萬柳書院小區當前單價達到27.3萬元/平方米；麗茲行豪宅小程序信息則顯示，萬柳書院在售的二手房房源高達31.2萬/平方米。若以此次46.95億元的債權金額計算，這批75套房源的均價約6260萬元，遠低于市價。

 

值得注意的是，此次中國信達僅是進行債權拍賣轉讓，而不是直接拍賣抵押物；但關鍵問題則在于這批抵押房產目前并非處于未售狀態，而是已售未網簽。

 

萬柳商圈房產經紀王鑫便表示，萬柳書院一手房早在2021年下半年便售罄，目前僅有不到十套的二手房在掛牌流通，報價最高達1.33億元。“75套房產大部分是業主全款購買的，均沒有網簽。”

 

北京豪宅資深房產經紀楊銘則對時代財經稱，其所在經紀門店就位于萬柳書院周圍，據一名被抵押房產業主告知，彼時簽訂購房合同時開發商解釋稱交易價格太高，若網簽備案需要排隊，因此一拖再拖，直到曝出抵押問題。“原本開發商告知2022年底可以辦理房本，但最終也沒有實現。”

 

一名萬柳書院業主亦證實，其在2015年開盤之時全款購入，隔年房產證便可辦理下發，“2018年之后購買的業主基本都辦不下來。”

 

“盡管此次拍賣屬于債權拍賣，但是債權對應的抵押物包括一系列房產。”北京金訴律師事務所主任王玉臣指出，當司法實踐中走到債權拍賣環節時，往往債權人已經對抵押物申請了強制執行，因此相關房屋的購房人需要注意查看自己的房屋是否早已被列入執行程序當中。

 

楊銘透露，目前業主正在通過法律途徑進行維權，有業主在咨詢律師后反映，在該案例中居住權將優先于房屋所有權，因此不會造成多大影響。

 

王玉臣同樣認為，不論是否已經網簽，只要購買房屋已經進入執行程序當中，購房人可以依法主張自己的權利，申請執行異議。“千萬不要以為自己已經入住了，就萬事大吉了，一旦進入執行程序，風險是與日俱增的。”

 

開發商為老賴，曾35億收購北京國安俱樂部

 

頂豪萬柳書院為何淪落為抵押物被擺上貨架？

 

根據拍賣公告，萬柳書院小區是主債務人赫華恒瑞名下現在唯一開發和銷售的樓盤，中赫集團有限公司為共同債務人，中赫置地有限公司、中赫集團有限公司實際控制人周金輝及其配偶為提供連帶責任保證。

 

周金輝是中赫系一眾公司的創始人，來自河北定州，大學畢業后涉足房地產開發，成立了唐山新綠洲房地產開發有限公司。賺到第一桶金之后闖進京城，于2005年9月創立中赫集團，早期核心業務集中在地產開發。

 

成立隔年，周金輝通過人脈關系以協議方式拿到北京玉淵潭項目，而后于2011年開發為“釣魚臺7號院”入市，憑借30萬元/平方米的單價，一躍成為彼時亞洲最貴樓盤。

 

如法炮制，2012年7月，中赫置地拿下了北京萬柳地塊項目，即如今萬柳書院，新房售價也是一路水漲船高，成為北京頂級豪宅市場代表之一。

 

和不少地產大佬一樣，周金輝本人對體育尤其是足球懷有很深的情結。2009年，中赫集團以天使投資人的身份共同創立盛開體育，代理國際足聯和歐足聯在國內的票務。

 

2016年，中赫集團一舉出資35.5億元收購北京國安64%股權，后者一直是國內有名的豪門俱樂部，曾獲得過中超冠軍；而后中赫將其更名為北京中赫國安足球俱樂部，正式進軍足球體育產業。

 

之后，中赫集團將重心更多放在體育相關產業，包括2018年聯合首旅集團等簽約河北崇禮太子城冰雪小鎮項目；2020年成為承建北京工人體育場的社會資本方之一。

 

而周金輝本人近年來亦成為了胡潤百富榜的常客。2022年11月，周金輝以62億元財富位列《2022年衡昌燒坊·胡潤百富榜》第1038名。

 

不過，在房地產行業下行、大型體育項目仍在建設投入期，以及國安俱樂部經營虧損等影響下，近幾年周金輝及他的中赫系并不太平靜。北京產權交易所官網曾披露信息顯示，2020年，北京國安足球俱樂部實現營業收入1.03億元，凈利潤為-12.09億元。

 

天眼查顯示，早在2022年10月，中赫集團有限公司、中赫置地有限公司、北京國安足球俱樂部有限責任公司等存在多個被執行人信息，被執行總金額超8.92億元；周金輝等人被下達限制消費令，成為“失信被執行人”。

 

如今，因46.95億元的不良債權，萬柳書院75套房子被迫成為抵押物。而至于已購入房產的業主是否能繼續持有房產，律師王玉臣指出，一般情況下，債權拍賣成功，抵押物不會直接變成債權人所有，但可以通過拍賣流程等處置抵押物。

 

來源：時代財經（作者：林心林）