在去庫存面前，利潤成了次要問題。

 

1

 

年底，各大樓盤再一次向價格底線發起沖擊。

 

某頭部開發商最近出了套新方案，在19個城市，開展較大幅度的以價換量。

 

調整最大的項目降幅達15%！

 

深圳 龍崗、龍華等高庫存區域，新盤所有優惠一口氣疊加，折扣力度最低可以到87折。

 

合肥 有樓盤打出75折優惠，還是市區產證。

 

成都 東部新區一樓盤，拿證價格15000-17000。

 

最近突然間降到9000，差不多打了6折！

 

結果被投訴“惡意降價、擾亂市場”。

 

沈陽 某知名樓盤幾乎打5折，備案價最高24000，現在最低賣12000起。

 

一些二三線城市的別墅，已經有總價打4折的了。

 

更夸張的是，還出現了很多賣房新花樣。

 

怕降價，沒關系！

 

有樓盤承諾，從買房到項目全部售罄，給你提供保價服務。

 

要是新的備案價和折扣比購買價格低，可以要求開發商退差價。

 

錢不夠，沒關系！

 

有樓盤針對置換客戶，推出了先買后賣。   

 

老房子開發商幫你去賣，指定日期內房子賣不掉，開發商配合退房。

 

你有張良計，我有過墻梯。

 

每年12月都要沖業績，今年這波價格戰，比以往來的更猛。

 

甚至保利不久前給各個地區公司下發了新的考核指標，單獨增設“存量去化指標”考核。

 

沒完成的就要扣分，輕的扣獎金，重的直接炒魷魚，代價很大。

 

看來，開發商是真的著急了！

 

2

 

怎么可能不急！

 

今年前三季度，全國累計新開工面積7.2億平方米，同比下跌23.4%。

 

降幅比1-8月又收窄1個百分點。

 

圖片來源：中指數據CREIS

 

雖然開工量在減少，竣工面積卻在增加。

 

前三季度，全國房屋竣工面積反而同比增長了19.8%！達到4.9億平方米。

 

這一增一減，讓累積的庫存越來越不健康！   

 

數據顯示，全國現房庫存每年都在以10%的增速增長。

 

數據來源：克而瑞

 

你能想象一個城市全是賣現房的畫面嗎？         

比如武漢。

 

過去兩三年，武漢樓 市行情低迷，成交不活躍。

 

很多體量大、去化慢的項目，都由期房熬成了現房。

 

以至于市場上90%的項目都是現房、準現房的狀態。

 

還有北方經濟重鎮天津，現房銷售就高達50個，其中不乏知名開發商。

 

北京 按照在售現房的條件去檢索，出現的新房項目超過80個。

 

這些現房庫存會積壓大量資金，時時刻刻都在吞噬利潤！

 

而且隨著全新的低價項目入市，這些老庫存的價格壓力會越來越大。

 

更何況，在這條賽道上競爭的還有大量次新二手房！   

6月，成都二手房掛牌破20萬套，12月掛牌破22萬套。

 

短短半年時間，掛牌一直在攀升。   

 

與此同時：

 

重慶 通過鏈家掛牌銷售的二手房超過24萬套；

 

天津 掛牌銷售的二手房已經超過18萬套；

 

蘇州 二手房已經掛牌超過17萬套；

 

西安 二手房已經有接近12萬套；

 

鄭州 二手房掛牌量也不少，超過12萬套；

 

……

 

二手掛牌的次新房越來越多。

 

它們沖進市場，一定會分流新房的購買需求。

 

進一步加劇存量戰場的競爭壓力！

 

新房疊加次新房同時去庫存，時間緊任務重！

 

這么看，能不急嘛！

 

如今頭部開發商幾乎都在爭分奪秒去庫存。

 

上半年，萬科銷售額的71%都來自年初的庫存。

 

龍湖也強調，老庫存尤其是現房項目，要抓緊換成現金流。

 

碧桂園7月發布的現房銷售政策，針對的就是今年內竣工交付的準現房。

 

保利去年就開始刻意減少開工面積，以平抑庫存壓力。

 

還有華潤、中海、招商、綠城等多家開發商，也都全面拉響去庫存警報。

 

大戰一觸即發！   

 

3

 

除了住宅，一些開發商也在出清其他大宗資產。

 

比如商鋪、寫字樓、酒店等等。

 

上個月，華僑城2.71億元掛牌成都文旅發展33.33%的股權，之后再次掛牌11.45億元將西安曲江新區的太平坊項目搬出。

 

緊接著又掛牌南京華僑城歡樂濱江商辦大樓地塊，轉讓底價2.48億元。

 

一連3宗資產，底價合計約16.6億元！

 

幾乎同一時間，大悅城控股發布公告：

 

已成功出讓旗下上海鵬利置業所有股權，目前交易已完成。

從11月初開始，金地陸續掛出旗下部分位于一線城市的優質項目。

 

同時還計劃出售深圳環灣城項目部分股權予福田投資。

 

此外，近期珠海萬達商管在和投資人溝通的過程中透露，萬達擬出售旗下位于一、二線城市的萬達廣場以換取流動資金，目前還在洽談。

 

今年前11個月，全國收并購交易中，商業資產出售總規模達1046億元！   

 

圖片來源：克而瑞

 

現在，不管規模大小的開發商，都有一個共識：

 

收緊投資，降低開工量，減少庫存積壓！

 

這里有必要了解一下目前全國土地市場的新形勢。

 

前段時間，財政部發布了今年前3季度財政收支情況。

 

其中，土地出讓收入大跌20%！

 

截止到今年11月末，有近5成百強開發商還沒拿地。

 

單看11月，拿地金額TOP100中，有近7成開發商沒有新增土儲入賬。

 

受庫存壓力的影響，開發商拿地周期還會被繼續拉長！

 

4

 

最近碧桂園內部出現了新動靜。

 

前幾天，碧桂園召開內部會議，宣布了一連串的區域合并和人事任免名單。

 

通知稱：

 

要全力確保“保交付”戰略目標的實現，故而決定對相關區域及人員做出調整。   

這次合并之后，整個碧桂園區域數量從28個減到了21個。

 

除了碧桂園，中海也合并了一些區域，金茂則干脆讓區域平臺吞并了城市公司。

 

資產規模收縮，拿不了那么多地，所以要縮編，要精簡隊伍。

 

與此同時，險資也開始撤離了。

 

上個月，中國平安正式對外宣布：

 

目前沒有持有碧桂園控股有限公司的股份。

 

這意味著，曾經作為碧桂園第二大股東的中國平安，已經清倉碧桂園。

 

要知道，在2016年，中國平安的持股比例一度超過10%。

 

沒想到，如今分手竟這么干脆利落！

 

除了碧桂園，中國平安早在2022年末就徹底清倉了旭輝。

 

同時也在去年減持了金茂。

 

還有保利發展公告稱公司股東泰康人壽減持公司股份8177萬股。

 

減持后泰康人壽在保利發展的持股比例降到6.31%。

 

此外，新華人壽、大家人壽、前海人壽等險企今年也陸續減持了地產股。

 

這些房地產的隱形地主們，撤離的邏輯很清晰，投資開發商是出于收益考量，現在退出也是同樣的原因。

 

開發商自救，迫在眉睫！  

 

來源：米筐投資