一、建設工程施工合同無效但工程竣工并交付使用的，應以何種標準計算折價補償款？

 

最高法民一庭：

建設工程施工合同無效但工程竣工并交付使用的，應當依法參照合同關于工程價款的約定計算折價補償款。

 

建設工程施工合同是承包人進行工程建設、交付工作成果即建設工程并由發包人支付價款的合同。建設工程竣工后，發包人應當根據合同約定及國家頒發的施工驗收規范和質量檢驗標準及時進行驗收。驗收合格的，發包人應當按照約定支付價款并接收建設工程。如果發包人不按照合同約定及相應的規范或者標準組織驗收，但接收建設工程的，視為建設工程質量合格。

 

具體理由解析：

《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第七百九十三條第一款規定：“建設工程施工合同無效，但是建設工程經驗收合格的，可以參照合同關于工程價款的約定折價補償承包人。”

 

根據上述規定，建設工程施工合同無效但工程竣工并交付使用的，應當依法參照合同關于工程價款的約定，計算承包人應得折價補償款。實務中，之所以出現建設工程施工合同無效但工程竣工并交付使用的情形下以何種標準計算折價補償款的爭議，在于未能準確理解《民法典》第七百九十三條第一款的規定。

 

《民法典》第七百九十三條第一款雖然使用了“可以參照”的表述，但如果工程建設未發生大規模設計改變，或者合同中有關工程價款的約定不存在嚴重違背當事人真實意思表示等情況，人民法院在具體裁判中，不宜任意將“可以參照”理解為可以參照、也可以不參照。

 

二、承包人對違章建筑是否享有建設工程價款優先受償權?

最高法民一庭：

承包人對違章建筑不享有建設工程價款優先受償權

 

建設工程價款優先受償權制度系以建設工程折價或者拍賣的價款優先清償承包人享有的建設工程價款債權，故承包人享有建設工程價款優先受償權的前提是其建設完成的建設工程依法可以流轉。

 

具體理由解析：

根據《中華人民共和國民法典》第八百零七條規定，承包人享有建設工程價款優先受償權的條件是建設工程宜折價、拍賣。因違章建筑不宜折價、拍賣，故承包人對違章建筑不享有建設工程價款優先受償權。

 

三、實際施工人是否享有建設工程價款優先受償權?

 

最高法民一庭：

實際施工人不享有建設工程價款優先受償權

 

具體理由解析：

建設工程價款優先受償權是指在發包人經承包人催告支付工程款后合理期限內仍未支付工程款時，承包人享有的與發包人協議將該工程折價或者請求人民法院將該工程依法拍賣，并就該工程折價或者拍賣價款優先受償的權利。

 

依據《中華人民共和國民法典》第八百零七條以及《建工解釋（一）》第三十五之規定，只有與發包人訂立建設工程施工合同的承包人才享有建設工程價款優先受償權。實際施工人不屬于“與發包人訂立建設工程施工合同的承包人”，不享有建設工程價款優先受償權。

 

四、《建工解釋（一）》第四十三條規定的實際施工人是否包含借用資質及多層轉包和違法分包關系中的實際施工人？

 

最高法民一庭：

《建工解釋（一）》第四十三條規定的實際施工人不包含借用資質及多層轉包和違法分包關系中的實際施工人

 

具體理由解析：

本條解釋涉及三方當事人之間的兩個法律關系。一是發包人與承包人之間的建設工程施工合同關系；二是承包人與實際施工人之間的轉包或者違法分包關系。原則上，當事人應當依據各自的法律關系，請求各自的債務人承擔責任。

 

本條解釋為保護農民工等建筑工人的利益，突破合同相對性原則，允許實際施工人請求發包人在欠付工程款范圍內承擔責任。

 

對該條解釋的適用應當從嚴把握。該條解釋只規范轉包和違法分包兩種關系，未規定借用資質的實際施工人以及多層轉包和違法分包關系中的實際施工人有權請求發包人在欠付工程款范圍內承擔責任。

 

五、借用資質的實際施工人是否有權請求發包人對其施工工程折價補償？

 

最高法民一庭：

借用資質的實際施工人與發包人形成事實上的建設工程施工合同關系且工程驗收合格的，可以請求發包人參照合同約定折價補償

 

具體理由解析：

沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業名義與發包人簽訂建設工程施工合同，在發包人知道或者應當知道系借用資質的實際施工人進行施工的情況下，發包人與借用資質的實際施工人之間形成事實上的建設工程施工合同關系。但是，該建設工程施工合同因違反法律的強制性規定而無效。

 

《中華人民共和國民法典》第七百九十三條第一款規定：“建設工程施工合同無效，但是建設工程經驗收合格的，可以參照合同關于工程價款的約定折價補償承包人。”

 

六、建成的房屋已辦理網簽，承包人是否仍有權就工程折價或者拍賣的價款優先受償？

 

最高法民一庭：

有。建設工程價款優先受償權不因工程建成的房屋已經辦理商品房預售合同網簽而消滅，如符合建設工程價款優先受償權的成立要件，承包人仍有權就工程折價或者拍賣的價款優先受償。

 

具體理由解析：

《民法典》第八百零七條規定：“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除根據建設工程的性質不宜折價、拍賣外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十五條至第四十二條進一步明確了行使建設工程價款優先受償權的條件。

 

建設工程價款優先權是承包人的法定權利。商品房預售合同網簽是為規范商品房預售而采用的行政管理手段，并非法律規定的不動產物權設立、變更、轉讓和消滅的公示方式，不能產生物權變動的效力，亦不導致承包人原本享有的建設工程價款優先受償權因此不成立或者消滅。如承包人行使建設工程價款優先受償權時與房屋買受人之間發生權利沖突的，屬于權利順位問題，可另行解決。

 

援引的民法典相關法條和“建工司法解釋”條文

 

《中華人民共和國民法典》

第七百九十三條 建設工程施工合同無效，但是建設工程經驗收合格的，可以參照合同關于工程價款的約定折價補償承包人。

 

建設工程施工合同無效，且建設工程經驗收不合格的，按照以下情形處理：

 

（一）修復后的建設工程經驗收合格的，發包人可以請求承包人承擔修復費用；

 

（二）修復后的建設工程經驗收不合格的，承包人無權請求參照合同關于工程價款的約定折價補償。

 

發包人對因建設工程不合格造成的損失有過錯的，應當承擔相應的責任。

 

第八百零七條 發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除根據建設工程的性質不宜折價、拍賣外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。

 

《審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》

第九條 當事人對建設工程實際竣工日期有爭議的，人民法院應當分別按照以下情形予以認定：

（一）建設工程經竣工驗收合格的，以竣工驗收合格之日為竣工日期；

（二）承包人已經提交竣工驗收報告，發包人拖延驗收的，以承包人提交驗收報告之日為竣工日期；

（三）建設工程未經竣工驗收，發包人擅自使用的，以轉移占有建設工程之日為竣工日期。

 

第十四條 建設工程未經竣工驗收，發包人擅自使用后，又以使用部分質量不符合約定為由主張權利的，人民法院不予支持；但是承包人應當在建設工程的合理使用壽命內對地基基礎工程和主體結構質量承擔民事責任。

 

第三十五條 與發包人訂立建設工程施工合同的承包人，依據民法典第八百零七條的規定請求其承建工程的價款就工程折價或者拍賣的價款優先受償的，人民法院應予支持。

 

第三十六條 承包人根據民法典第八百零七條規定享有的建設工程價款優先受償權優于抵押權和其他債權。

 

第三十七條 裝飾裝修工程具備折價或者拍賣條件，裝飾裝修工程的承包人請求工程價款就該裝飾裝修工程折價或者拍賣的價款優先受償的，人民法院應予支持。

 

第三十八條 建設工程質量合格，承包人請求其承建工程的價款就工程折價或者拍賣的價款優先受償的，人民法院應予支持。

 

第三十九條 未竣工的建設工程質量合格，承包人請求其承建工程的價款就其承建工程部分折價或者拍賣的價款優先受償的，人民法院應予支持。

 

第四十條 承包人建設工程價款優先受償的范圍依照國務院有關行政主管部門關于建設工程價款范圍的規定確定。

 

特別注意：承包人就逾期支付建設工程價款的利息、違約金、損害賠償金等主張優先受償的，人民法院不予支持。

 

第四十一條 承包人應當在合理期限內行使建設工程價款優先受償權，但最長不得超過十八個月，自發包人應當給付建設工程價款之日起算。

 

第四十二條 發包人與承包人約定放棄或者限制建設工程價款優先受償權，損害建筑工人利益，發包人根據該約定主張承包人不享有建設工程價款優先受償權的，人民法院不予支持。