01物業服務人對業主共有設施的維修義務（2022）渝05民終991號

【裁判要旨】物業服務人未履行維修義務，導致業主財產受到損害，業主主張由物業公司承擔賠償責任的，人民法院應予支持。物業服務人賠償后，可以向直接責任人追償。

【基本案情】馬某系大渡口區某小區業主，某物業公司系該小區的物業服務企業。該物業公司與開發商某房地產公司簽訂的《前期物業服務合同》中約定服務內容包括：1.物業共用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理，包括室外上下水管道、化糞池、溝渠、水池等。2.化糞池每月檢查1次，每年清掏2次，清掏化糞池時應檢查與化糞池相連的排污管道。2020年11月8日，因與化糞池相連的排污管道堵塞，污水倒灌進馬某的房屋，屋內家具家電、地板等嚴重損壞。經評估，房屋內裝修和室內物品修復費用為86300元。馬某向法院起訴要求物業公司賠償相應損失。

【裁判結果】生效判決認為，某物業公司作為馬某居住小區的物業服務企業，應按照合同履行物業服務義務。現馬某所有的房屋因排污管道堵塞被污水倒灌系客觀事實，而該物業公司也未舉示充分證據證明其盡到了及時清掏化糞池、檢查排污管道的合同義務，故該物業公司應對馬某的損失承擔責任。物業公司認為排污管道堵塞存在其他直接責任人，可在對馬某承擔賠償責任后另行主張權利。遂判決物業公司賠償馬某86300元。

【典型意義】下水管道堵塞導致污水倒灌至業主室內造成損失的事例常有發生。有的是因個別業主將毛巾、生活垃圾甚至裝修垃圾等不當丟進下水管道導致堵塞，有的是因油污等長期淤積未及時清理造成堵塞。對于下水管道堵塞造成業主財產損害，能查明直接責任人的，由其承擔賠償責任。物業服務人未按照合同約定和物業服務規范進行清理、修理，發現問題未能及時妥善處置導致業主財產受到損害的，應當由物業服務人進行賠償。本判決明確了物業服務人的維修義務與財產損害賠償責任。

02高空拋物致人損害與物業服務人的管理責任

(2023)渝05民終705號

【裁判要旨】物業服務人應當采取必要的安全保障措施防止高空拋物的發生。未采取必要的安全保障措施的，應當依法承擔未履行安全保障義務的侵權責任。物業服務人沒有積極協調安裝監控，導致不能預防、震懾、查明高空拋物責任人的，應當承擔相應的賠償責任。

【基本案情】2020年10月7日15時許，居住在南岸區某小區3幢2單元的李某行至該單元下方時，從空中落下一把玩具槍型筆（黃色、塑料材質、長度約19.5厘米、約重12克），砸中李某導致其頭部受傷。李某受傷后被送醫住院治療11天，產生醫療費等直接損失9061.61元。事發后，該小區物業公司工作人員撥打電話向公安機關報案，當地派出所接警后，經與物業公司一起現場走訪排查，未查明侵權人。另查明，李某受傷時所在3幢2單元共有26層房屋，其中4號和5號戶型中有房間面朝上述地點方向。李某起訴該兩個戶型共計50余戶業主和物業公司，要求承擔相應賠償責任。

【裁判結果】生效判決認為，高空拋物致人損害，有加害可能的房屋使用人不能證明自己沒有侵權的，應當承擔補償責任，故判決40余戶業主對李某80%的損失各補償181元。另，物業公司有采取必要安全措施防止高空拋物、墜物的義務，而安裝監控設備既能預防高空拋物、墜物，震懾高空拋物、墜物的侵權人，同時也便于事后查明侵權人，為有效預防高空拋物、墜物的必要措施。物業公司作為案涉小區的管理部門，為履行職責所需，可以自行安裝或根據相關法律規定和物業服務合同約定積極協調動用物業專業維修資金安裝，但案涉物業公司并未自行安裝監控設備，也未舉示證據證明其曾就安裝監控設備事宜主動與小區業主委員會或業主大會進行過協商。因此，法院判決物業公司賠償李某20%的損失。

【典型意義】高空拋物對人民群眾的生命、健康和財產構成嚴重威脅，危害性大，直接責任人應承擔民事賠償責任甚至刑事責任。按照法律規定，高空拋物致人損害，不能查明責任人的，由有加害可能的業主給予補償。法律明確規定，物業服務企業等建筑物管理人應采取必要的安全保障措施防止高空拋物的發生，否則應承擔相應的責任。物業服務人應對高空拋物進行宣傳、教育、提示，根據情況設置保護措施。本案生效判決認為，安裝監控設備是預防、震懾、查明高空拋物責任人的有效措施，物業服務人應予以積極協調安裝，未盡職責的，應承擔相應的賠償責任。本判決進一步明確了物業服務人就高空拋物的安全保障義務。

03空置房物業費標準(2022)渝05民終2860號

【裁判要旨】物業服務合同約定空置房按全額收取物業服務費，該約定合法有效。業主主張空置房按照半價交納物業服務費的，因無合同及法律依據，人民法院不予支持。

【基本案情】段某、向某系巴南區某小區業主。段某、向某與該小區物業公司于2009年3月24日簽訂《前期物業服務協議》，實際履行時對未入住的空置房物業費按半價計收。物業公司與小區業主委員會于2018年12月29日簽訂《物業服務合同》，約定對未入住的空置房物業費按全額交納。2019年1月1日至2021年10月30日期間，段某、向某以每月半價即349元標準向物業公司交納物業費共計11866元，物業公司認為段某、向某應每月以全價即698元標準交納物業費，遂提起訴訟請求段某、向某支付差額部分物業費。

【裁判結果】生效判決認為，2018年12月29日的《物業服務合同》系小區業主委員會與物業公司雙方簽訂并加蓋各自印章予以確認，對段某、向某具有法律約束力。該合同中約定了空置房屋物業費全額繳納，物業公司為涉案小區提供了物業服務，有權依據物業合同的約定要求業主繳納物業服務費。遂判決段某、向某支付物業公司2019年1月1日至2021年4月30日期間差欠的物業服務費7678元。

【典型意義】業主與物業服務人就空置房的物業費標準常發生爭議。業主因未入住，認為未能享受到物業服務，要求按照半價收取雖然有一定的情感合理性，但從法律上缺乏依據。空置房物業費半價收取的有關規定已經取消，物業費標準由業主大會與物業服務人進行約定。若合同沒有關于空置房物業費半價收取的具體約定的，則應按照合同全額交納。物業服務主要是對業主的共有物業進行維護、維修、清潔、綠化，并提供安保等服務，物業服務人的成本支出也不因個別業主未入住而減少。故本判決明確業主主張空置房按照半價交納物業服務費的，因無法律依據，人民法院不予支持。本判決對空置房物業費標準爭議作出了明確回應。

04新建商品房買受人交納物業費的條件(2022)渝05民終2454號

【裁判要旨】商品房所有權沒有轉移登記在買受人名下，也沒有交付的，房屋買受人不承擔該房屋的物業服務費。

【基本案情】2018年12月24日，九龍坡區一小區業主委員會與某物業公司簽訂《物業服務合同》，合同執行日為2018年11月1日。王某等三人系該小區一套房屋的買受人，稱其一直未接到接房通知，也未登記為案涉房屋的所有權人。案涉房屋僅辦理了商品房合同備案登記，也一直處于空置狀態。現物業公司起訴要求王某等三人支付2018年11月以來物業服務費65100元、公攤水費2030元，以上共計67130元。

【裁判結果】生效判決認為，已竣工但尚未出售或者尚未交付給買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。房屋的所有權人為業主，業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。王某等三人雖然與小區建設單位簽訂了商品房合同并辦理備案登記，但是現有證據無法證明建設單位通知了王某等三人接房以及王某等三人怠于接房，更無法證明建設單位已經將案涉房屋交付給王某等三人。另外，案涉房屋尚未登記在王某等三人名下，其亦非案涉房屋登記所有權人。遂判決駁回物業公司的訴訟請求。

【典型意義】購買商品房因各種原因未能辦理產權轉移登記，有的長期不能交房給業主。在此情況下部分物業服務企業仍要求購買人承擔物業費。對此，本生效判決明確，購買商品房已經辦理產權轉移登記，購買人成為業主的，業主有交納物業費的義務。未辦理產權轉移登記而開發商將房屋交付買受人的，買受人才有交納物業費的義務。本判決明確了商品房買賣中物業費負擔的分界線。

05小區公共部分歸屬與開發商將業主公共部分土地使用權辦理權屬證書的效力(2022)渝05民終17號

【裁判要旨】小區規劃公共道路、綠地、公共設施等在內的土地使用權按照法律規定歸屬全體業主。開發商將法律規定屬于全體業主的土地使用權單獨辦理權屬證書到其名下的行為侵犯了業主共有權。公共區域地上停車位本質屬于業主共有之土地使用權，相關權益歸全體業主共有。

【基本案情】2012年3月，某房地產公司取得了重慶市城區某地塊106545.3平方米的《重慶市房地產權證》，并在此開發修建了一小區共計52幢商品房予以出售。2014年11月，該房地產公司將除去商品房占地面積26905平方米之外的79639.6平方米土地辦理了《重慶市房地產權證》，包含了該小區的公共道路、配套設施等，但未對地上車位辦理所有權登記。后某物業公司與該房地產公司、案涉小區業主委員會三方簽訂了《委托經營管理協議》，受托按每月150元的價格收取停車費。2021年1月7日，物業公司向該小區業主宋某收取了2021年1月的室外停車費150元。現宋某起訴要求房地產公司與物業公司立即停止收取其停車費的行為并退還其繳納的150元停車費。

【裁判結果】生效判決認為，房地產公司雖然取得了修建的52幢商品房占地面積以外其他土地的建設用地使用權，但上述土地中包含了案涉小區的公共道路、綠地、公共設施等在內的土地面積，房地產公司對案涉79639.6平方米土地辦理《重慶市房地產權證》的行為侵犯了包括宋某在內的小區業主的共有權。案涉車位在某房地產公司與業主簽訂《商品房買賣合同》時并未約定通過出售、附贈或者出租等方式確定歸屬，屬于占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，應當屬于全體業主共同所有。宋某利用屬于業主共有的停車位停放車輛，所支付的停車費應當納入小區公共收益，公共收益的管理、使用均有明確法律規定，宋某要求返還停車費歸個人欠缺法律依據，故判決駁回宋某要求返還停車費的訴訟請求。

【典型意義】按照法律規定，建筑規劃區內的道路、綠化、公共用房等占用范圍內的土地使用權屬于全體業主共有。業主對共有土地享有占有、使用、收益的權利，包括地面無產權停車位的收益權。開發商私自將已經出售的商品房紅線范圍內的公共部分的土地使用權辦理權屬證書至其名下，損害了業主的共有權，其行為不能對抗業主的權利。相關公共部分的使用、收益權利仍歸屬全體業主，本判決對業主的共有權利予以充分保護。

06共有物業特定部分的約定專屬使用與共有物業的保護(2023)渝05民終2910號

【裁判要旨】對于業主共有物業的相對特定部分，在不影響其他業主的情況下通過銷售約定等方式確定給相關業主專屬使用的，該業主專屬使用權利應受到保護。業主擅自在共有墻體上開門、窗及搭建陽光雨棚的，其他業主可以要求恢復原狀。

【基本案情】

楊某與蘇某均系江津區某小區13幢的業主。楊某與某置業有限公司簽訂的購房《補充協議》第六條4約定：“乙方同意其他購房業主有權獨自使用、維護各自所購房屋所屬或相關的地下或半地下室、露臺等附屬建筑物、構筑物。”蘇某所購房屋帶地下室，但該地下室未計入產權面積，蘇某對地下室進行了裝修使用。同時蘇某在業主共有墻體上進行了開門和開窗，并在墻體上搭建有陽光雨棚。該小區《共用建筑面積分層匯總表》載明案涉小區13幢外墻系整幢分攤。楊某起訴蘇某，要求蘇某將改造的地下室、外墻恢復原狀。

【裁判結果】

生效判決認為，楊某在購房時已經同意其他業主獨自使用、維護各自房屋相關的地下室或半地下室。蘇某所使用的空間位于其房屋的地下部分，屬于其地下室。蘇某對案涉空間的內部進行裝修使用已經提前獲得楊某的同意，且蘇某對該地下室內部進行使用并未影響楊某，故對楊某要求蘇某對地下室內部恢復原狀的訴訟請求，法院不予支持。外墻屬于13幢全體業主共有，蘇某在13幢房屋墻體上開門、窗及搭建陽光雨棚的行為破壞了13幢房屋的外墻面，損害了包括楊某在內的其他業主的合法權益，楊某要求蘇某恢復原狀符合法律規定，法院判決予以支持。

【典型意義】

新時代人民群眾對高品質生活有著不斷的追求。別墅、洋房等產品常贈送有花園、地下室、停車位、露臺甚至屋頂花園等單獨歸特定業主使用。開發商通過合同約定將特定部分公開平等地附贈銷售，又不影響其他業主的，應當認定合法有效。特定業主合理使用后，其他業主起訴要求恢復原狀的，不予支持。破壞業主共有樓棟外墻進行裝飾裝修，其他業主起訴要求恢復原狀的，應予支持。本判決支持了合理的物盡其用原則，對業主共有物業作出了充分保護。

07業主對共有物業的維修義務與大修基金的緊急使用（2022）渝05民初62號

【裁判要旨】

全體業主有義務對樓頂防水進行修復以排除對頂樓業主的損害，不得以業主行使自治管理權為由侵犯他人之合法權益，亦不得以放棄權利為由拒絕履行法定義務。業主大會不同意使用大修基金維修，受損害業主起訴使用大修基金維修共有物業的，人民法院予以支持。

【基本案情】

某小區修建于2007年，其中A1棟共有23層、每層6戶，其樓頂防水因年久失修不斷產生裂縫和漏水問題，頂樓6戶業主室內裝飾涂層因屋頂漏水存在不同程度的起泡、霉變和脫落。該小區物業服務企業及部分頂樓業主曾對樓頂防水裂縫進行局部修補，但未能徹底解決漏水問題。2020年12月，該小區舉行業主大會討論了樓頂修復事宜，業委會讓業主在“1.使用專項資金修復；2.由頂樓業主自行修復并合理使用”兩個選項之間投票，表決結果是第一項獲得42票，第二項獲得236票，有43票棄權。業委會據此形成“由頂樓業主自行出資修復并合理使用”的業主大會決議。A1棟頂樓業主對決議效力不認可，于2021年3月15日向業委會申請應急簡易程序修復樓頂，也未能獲得多數業主同意。為此，A1棟業主米某某、鄭某某訴至法院，請求判令業委會使用A1棟專項維修資金對該樓頂公區進行防水修復。

【裁判結果】

生效判決認為，業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利并承擔義務，不得以放棄權利為由不履行義務。案涉小區A1棟樓頂防水因年久失修出現裂縫、漏水，嚴重影響頂樓業主居住使用。A1棟樓頂屬于該棟的全體業主共有，全體業主有義務對樓頂防水進行修復以排除對頂樓業主的妨害，不得以業主行使自治管理權為由侵犯他人之合法權益，亦不得以放棄權利為由拒絕履行法定義務。即便A1棟全體業主無法形成使用本幢專項維修資金修復頂樓防水的共同決定，參照民法典關于緊急情況下申請使用專項維修資金的規定，可由業委會依法申請使用維修資金。遂判決案涉業委會在判決生效之日起六個月內使用A1棟物業專項維修資金對該棟樓頂防水予以修復。

【典型意義】

老舊小區出現樓頂開裂、漏水、外墻脫落等，可能給他人造成損害，應由全體業主承擔共同修復的責任。房屋大修基金的使用應當按照法律的規定程序經多數業主同意，但業主大會以放棄權利為由不履行維修義務，受損害業主起訴使用大修金的，人民法院予以支持。本判決明確了共有人對共有物業的維修義務，有利于物業的修繕和對當事人權利的保護。

08業主大會的召開、表決、計票的效力認定與個別業主的異議(2022)渝05民終5659號

【裁判要旨】按照法律規定程序召開業主大會，并在有關基層組織的見證、參與下進行的投票與計票結果應當認定真實合法有效。個別業主以投票不真實為由起訴要求撤銷業主大會決議，但其不能提供充分證據推翻業主大會合法決議的，人民法院對其訴訟請求不予支持。
【基本案情】因小區物業服務合同期限即將屆滿，2021年3月，南岸區某小區業委會就該事項組織召開業主大會。后公布表決結果：該次參與投票戶數為3936、占總戶數的68.74%，參與業主建筑面積總和為340575.45平方米，占總面積比例70.53%；同意選聘重慶某物業公司的業主3179戶、面積281194.21平方米，分別占參會票權比例的80.77%、參會業主面積總和的82.56%。現小區業主陳某、謝某認為業委會組織召開業主大會選聘物業程序違法，選票存在造假，侵犯了業主合法權益，訴至法院要求撤銷業委會作出的選聘重慶某物業公司為案涉小區物業服務企業的業主大會決議。訴訟中，被告將選票提交至法院，法院委托居委會公示以核實投票真實性。15日公示期滿后，僅有6張選票存疑。

【裁判結果】生效判決認為，本案中業主大會表決結果符合《中華人民共和國民法典》第二百七十八條有關“雙三分之二參與、參與人數及面積雙過半”的規定。同時對于統計匯總計票，也符合《業主大會議事規則》第九條第三款關于統計匯總計票要有不少于3名非業主委員會的業主及二分之一以上業主委員會委員參加的規定。案涉小區所在地街道辦事處在業主大會表決結果上簽章認可，還于2021年12月20日出具情況說明，相關業主大會的召開和表決是在街道辦事處和所在社區居委會、派出所指導監督下進行的，開箱計票等工作有社區民警和業主代表監督，未發現存在弄虛作假的情況。生效判決認為，業主大會據此做出的關于選聘物業公司的決議有效，遂駁回陳某、謝某的訴訟請求。

【典型意義】由于條件限制，業主大會的召開往往以投票的方式進行。在基層組織、公證機構等第三方見證、參與下收集業主投票、計票的，應認定真實有效。個別業主起訴撤銷業主大會決議，但未提供充分證據的，人民法院不予支持。業主大會依法作出的決議受法律保護，本判決有利于維護業主的共同決定權和小區秩序的穩定。

09業主大會應按照一事一議的原則進行投票(2021)渝05民終6840號

【裁判要旨】業主委員會提交的業主大會表決事項有多項，而業主投票意見選擇欄只有一項，違反了一事一議的原則，致使業主無法就不同的事項分別作出決議。因程序不當侵犯業主的表決權作出的決議，業主有權起訴撤銷。

【基本案情】2019年9月，某小區業委會制作了物業服務招標方案及物業合同業主大會書面意見征求表，就是否同意按照該招標方案進行招投標、選定物業服務企業，以及是否同意業委員按照該物業服務合同版本與中標的物業服務企業簽訂物業服務合同等事項在小區業主范圍內進行書面投票。譚某等九位業主認為案涉業委會作出選聘重慶某物業服務有限公司的決定、終止該小區《前期物業服務合同》的決定、限期某物業公司辦理移交手續的決定等違反法定程序，起訴至人民法院請求撤銷上述三項決定。

【裁判結果】生效裁判認為，案涉小區業委會所制作的物業服務招標方案及物業合同業主大會書面意見征求表中表決內容為兩項，而業主投票意見選擇欄只有一項，違反了一事一議的原則，其憑該次業主大會的投票結果作出選聘某物業服務有限公司的決定、關于《前期物業服務合同》于2021年1月8日終止的決定以及關于某物業管理有限公司于2021年1月20日正式辦理移交手續的決定不能確定是否取得了雙過半業主的同意，遂判決撤銷上述三項決定。

【典型意義】業主委員會組織業主大會表決多個事項，應確保業主對每個事項分別作出決定。業主對多個事項投票無選擇權，不能分別作出表決意見的，屬于侵犯業主的表決權的情形。業主以違反一事一議的原則請求撤銷業主大會決議的，人民法院予以支持。本判決對業主委員不當限制業主投票選擇權的行為給予否定性評價，切實保護了業主共同決定權。

10業主委員會對業主大會投票真實性的舉證義務(2021)渝05民終10472號

【裁判要旨】眾多業主反映業主委員會組織的業主投票不真實，業主委員會又拒絕提供原始投票進行核對統計的，且沒有基層組織的指導和第三方的見證參與，應當認定業主大會作出的決議不合法。

【基本案情】2021年1月1日，某小區業委會發布了召開當年第一次業主大會的公告：擬于1月16日至1月30日召開業主大會，通過業主投票表決決定九項議題；投票表決采用書面征求意見的方式實名投票表決等。2月28日至3月13日期間，該業委會組織召開業主大會，在沒有第三方見證參與的情況下，對前述公告中提及的九項議題進行了表決，后公告了表決結果。該小區蔣某等三位業主以部分投票虛假為由，認為表決未達法定比例，主張業委會的行為損害了業主的權益，起訴至人民法院要求撤銷上述九項決議。

【裁判結果】生效判決認為，《中華人民共和國民法典》第二百七十八條有關“雙三分之二參與、參與人數及面積雙過半”是業主大會或者業主委員會決定成立生效的法定要求。根據審理查明的事實，案涉業委會在召開業主大會對相關議題進行投票時未聽取所在街道的指導意見，在眾多業主反映投票虛假的情況下，也未按街道建議進行公證核票。案涉業委會在一審庭審中認可其保存有全部原始選票，但卻以保護業主的隱私權為由明確拒絕按照一審法院的要求提交選票原件，其應當依法承擔舉證不能的不利后果。遂判決撤銷案涉業委會在2021年度第一次業主大會上作出的九項決議。

【典型意義】業主委員會組織的業主投票無第三方有效見證參與，廣大業主普遍反映不是其真實意思表示，訴訟中業主要求核票的，應當予以支持。業主委員會拒絕提供原始投票的，應承擔舉證不能的責任。本判決對業主委員會的行為作出有效司法監督，充分保護了業主共同決定權。