基本原則

1.【權利順位原則】案外人執行異議之訴案件的辦理應當遵循權利順位原則，即按照權利的優先性來確定優先保護哪一種權利。權利順位一般按照被拆遷人安置權>商品房消費者生存權>建設工程價款優先受償權>擔保物權>一般買受人物權期待權>普通債權的順序來確定。

2.【利益平衡原則】執行異議之訴涉及申請執行人、被執行人與案外人的利益平衡，一方面要依法維護申請執行人的合法權益，防止被執行人拖延執行，另一方面要依法保障案外人的合法權益。在案件辦理中，應妥善平衡申請執行人、被執行人與案外人的利益。在商業利益與生存(生活)利益難以平衡的情況下，應在法律框架內，適當向普通民眾的生存(生活)利益保護傾斜，以維護正常的社會生活秩序，防止群體性案事件的發生。

3.【全面審慎原則】堅持全面審慎的辦案理念，防止簡單機械辦案。既要防止簡單機械理解和適用法律，也要防止簡單機械認定事實。要認識到社會生活的復雜性，全面、綜合、審慎地審核證據，不應對購房人科加過于嚴苛的舉證責任和注意義務。法官負有努力尋找案件事實真相的義務，通過行使釋明權引導當事人舉證、依職權調查取證等方式盡量還原客觀真相，而非刻板地堅持中立立場，消極被動地審核判斷證據。

4.【防范和打擊虛假訴訟原則】案外人執行異議之訴是虛假訴訟的高發領域，審理時應注意對是否存在倒簽合同、虛假贈與、虛假離婚協議、虛假陳述、偽造收據等情況進行審查，嚴防借虛假訴訟逃避執行。經認定屬于虛假訴訟的，依有關規定予以懲處。

5.【不調解原則】執行異議之訴案件涉及對執行標的權屬的確定，案件的裁判結果不受當事人處分權的約束，在案件辦理中，一般不得進行調解，不出具調解書。

02《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十七條的理解與適用


6.【適用條件】案外人未否定申請執行人對案涉不動產享有擔保物權或其他優先權，但以其享有順位更優的民事權益提起執行異議之訴的，可依法予以支持。

7.【第二十七條但書的情形】第二十七條規定的“但法律、司法解釋另有規定的除外”中，“另有規定”主要是指第二十九條規定的消費者生存權、建設工程價款優先受償權、被拆遷人安置權等，一般不包括第二十八條規定的物權期待權。

但在“先賣后抵”的情形下，被執行人先把不動產出售給案外人，又在案外人不知情的情況下抵押給申請執行人，且案外人已經占有使用，而抵押權人尤其是銀行等專業機構未審慎審查所抵押的不動產是否已經出售，存在明顯過錯，而案外人系善意、無過錯的一方又符合第二十八條所規定的條件，享有物權期待權，此種情況下，案外人要求排除執行的，一般應予支持。

03《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條的理解與適用

(一) 在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同

8.【查封的時間節點】因查封裁定是作出并送達之時發生法律效力，因此，查封時間是指查封裁定送達的時間而非裁定作出的時間。

9.【未取得預售許可證情形下合同效力的認定】房地產開發企業未取得商品房預售許可證，一般應當認定房屋買賣合同無效；但房地產開發企業日后可以取得商品房預售許可證，或者經人民政府、人民法院等通過法律規定的程序將不動產處分給買受人的，不因房地產開發企業未取得預售許可證而影響房屋買賣合同的效力。

10.【書面買賣合同的范疇】買受人與被執行人就案涉不動產形成買賣合意，以認購書、網簽備案或其他形式載明買賣主體信息、不動產基本情況、價款支付方式、交付時間等房屋買賣合同基本要素的，可以認定為書面買賣合同。

買受人與被執行人雖未簽訂書面買賣合同，但以支付價款憑證、實際裝修或出租等事實行為證明房屋買賣存在的，可以認為雙方形成事實上的房屋買賣關系。

但由于目前尚無鑒定合同確切簽訂時間的有效技術有手段，所以不能過度依賴書面買賣合同這一單一書面證據的證明力，應當結合對不動產合法占有的時間點、購房款的來源和支付方式等綜合判斷是否存在惡意串通執行的情形。[①]

(二) 在人民法院查封之前已合法占有該不動產

11.【合法占有的認定】合法占有包括以下情形:
(1) 直接占有：買受人提供案涉不動產查封之前形成的交房證明、裝修合同、物業服務合同、水電氣網費及物業費支付憑證等足以證明占有事實的，應予支持。買受人提供驗房記錄等客觀證據足以證明在案涉不動產查封之前已經交付鑰匙的，可以認定為實際占有。僅憑商品房買賣合同網簽備案不能認定買受人為實際占有。

(2) 間接占有：買受人提供案涉不動產查封之前與他人簽訂的委托經營合同、租賃合同或轉租合同及租金收取憑證等足以證明其實際使用和收益事實的，可認定買受人在人民法院查封之前已經合法占有該不動產。買受人對登記在被執行人名下的不動產提出執行異議的，人民法院應予支持。

12.【合法占有的判斷】判斷是否為合法占有，應對買受人占有不動產的原因和占有行為本身是否合法進行評價。買受人未經出賣方同意擅自搶占不動產的不屬于合法占有，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議的，人民法院不予支持。

13.【未經竣工驗收房屋的占有問題】房屋未經竣工驗收合格不得交付使用，但未經竣工驗收的房屋是由有關部門統一安排組織交付，或者雖然未經竣工驗收但開發商擅自將房屋交付給買受人的，可以認定買受人為合法占有。

(三) 已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行

14.【支付價款的認定】支付價款包括以下情形:
(1) 以轉賬方式支付的情形下，案外人應當提供轉賬支付購房款的相關憑證或銀行交易明細。
(2) 以現金方式支付的情形下，買受人僅提供出賣方的收款收據以主張現金支付的，應結合買受人的購房資金來源、出賣方財務會計賬簿等證據及交易習慣、生活經驗等因素綜合認定。
(3) 買受人主張以房抵債支付全部價款的，應當提供證據證明在人民法院查封之前與被執行人存在真實、合法有效的到期債權債務關系，且雙方協商以房抵債，被沖抵的到期債權與案涉不動產的價值大致相當。

15.【剩余價款交付執行的認定】在執行和訴訟過程中，買受人應當按照人民法院的要求，將剩余價款交到指定的賬戶，未經法院許可，私自向被執行人支付的，因可能損害其他債權人的合法權益，對于買受人提出的執行異議，一般不予支持。

(四) 非因買受人自身原因未辦理過戶登記

16.【非因買受人自身原因的認定】結合司法實踐，具有下列情形之一的，可認定非因案外人自身原因未辦理過戶登記:
(1) 買受人提起訴訟或申請仲裁要求開發商辦理過戶手續，但尚未完成物權變動登記手續的。
(2) 買受人為被征收人，案涉不動產因政府征收安置調換經濟適用房等政策原因未辦理過戶的。
(3) 因登記機構未及時辦理、出賣方拒不協助，或者案涉不動產存在諸如無法單獨辦理權屬證書等客觀障礙的。

一般而言，買受人只要向房屋登記機構遞交了過戶登記材料，并積極向出賣方提出辦理過戶登記的請求等，即可認為符合該條件。

17.【因買受人自身原因的認定】對于這一問題，在司法實踐中，可以歸納為以下三點：一是對他人權利障礙的忽略，二是對政策限制的忽略，三是消極不行使登記權利。[②] 結合司法實踐，具有下列情形之一的，可認定系買受人自身原因未辦理過戶登記：
(1) 買受人對符合辦理過戶登記條件的不動產無正當理由未在合理期限內及時辦理的。對合理期限的把握，有約定的從當事人約定，沒有約定的，結合同類交易中的交易慣例進行判斷。
(2) 買受人知道或者應當知道自身因政策原因限購或者案涉不動產屬于經濟適用房等限制流通情形的。
(3) 買受人知道或者應當知道案涉不動產存在共有等權利限制且未征得權利人書面同意的。
(4) 在“先抵后賣”情形下，案涉不動產存在抵押并不影響轉讓，但在抵押權人與抵押人明確約定禁止轉讓抵押物，且將該約定在登記簿上作出登記的情形下抵押人仍將房屋出售，而買受人未盡合理注意義務的。

在判斷是否系買受人自身原因時應區分重大過失或輕微過失，輕微過失導致上述情形發生的，不應認定為“因自身原因導致的過錯”。

18.【未取得房屋產權證即轉讓房屋】依據《城市房地產管理法》第三十八條之規定，未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓。那么，買受人受讓未取得權屬證書的房屋存在一定的過錯，但實踐中交房多年仍無法辦理權屬證書，且買受人已實際入住的情況并不鮮見，經審查符合第二十八條規定其他要件的，也可支持買受人排除執行的請求。

19.【無證房產的處理】如果案涉不動產為小產權房、安置房，該類房屋可以長期占有、使用，具有財產價值，可以成為執行標的進行現狀處置，買受人對該類房產主張排除執行的，應當重點審查買賣關系的真實性、價款支付情況及房屋占有使用情況等，以判斷案涉無證房產是否仍屬于被執行人責任財產的范疇，進而裁決是否準許不予執行，但在裁決時不應對案涉房屋進行確權。

04《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條的理解與適用


(一) 所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋

20.【買受人名下的理解】在判斷“買受人名下”無其他房屋時，應當將買受人及其實行夫妻共同財產制的配偶一方、未成年子女一并考慮。

21.【唯一住房的判斷】“無其他用于居住的房屋”可理解為在案涉房屋所在地的(縣)市或設區的市區范圍內無其他居住房屋，原則上應以不動產登記中心出具的無房證明為判斷依據。

22.【改善性住房的認定】買受人原有住房已經不能滿足家庭成員居住需求，現又購買其他房屋用于改善居住條件，仍屬于滿足生存權范疇的，原則上應予支持。判斷是否仍屬于生存權范疇，應當結合家庭成員數量、當地人均住房面積標準、房屋情況、居住條件等綜合判斷。

(二) 已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十

23.【支付價款的認定】根據《全國法院民商事審判工作會議紀要》第一百二十五條規定，如果商品房消費者支付的價款接近于百分之五十，且已按照合同約定將剩余價款支付給申請執行人或者按照人民法院的要求交付執行的，可以理解為符合該規定的精神。

24.【消費者身份的認定】如果買受人系通過“以物抵債”的方式取得房屋，但該房屋系其唯一住房，該買受人也可視為商品房消費者。

買受人系法人或其他消費主體，執行標的系具有投資屬性的商鋪、寫字樓、儲物間等不動產的，不屬于消費者生存權的保護范圍，不適用第二十九條規定。

25.【多手轉讓情形下訴訟的提起】買受人從前手受讓案涉房屋，且已經與房地產開發商直接補簽合同的情形下，前手又提起訴訟請求排除執行，因其已不是案涉房屋的權利人，原則上應當裁定駁回起訴。

26.【多手轉讓情形的處理】案涉房屋被開發商出售后，又經過多手轉讓，買受人從前手購得房屋后，與開發商簽訂了房屋買賣合同，但尚未辦理過戶登記，當開發商作為被執行人時，案外人可以通過舉證自身符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條或第二十九條的規定請求排除執行。

注釋：①：《<全國法院民商事審判工作會議紀要>理解與適用》,最高人民法院民事審判第二庭編著，人民法院出版社，2019年12月第1版。
②：《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題規定理解與適用》，江必新、劉貴祥主編，人民法院出版社，2015年7月第1版

來源：《公民與法》2023年第1期、最高人民法院司法案例研究院、山東高法