社會生活中，越來越多的人因為自主或者生產經營的需要租賃房屋，但各種租房問題也隨之而來。租賃合同怎么簽？收房時設備壞了怎么辦？

1【 房屋租賃合同是否必須采用書面形式？】

租賃期限六個月以上的，應當簽訂書面的租賃合同。

2【 租賃期限是否可以約定任意年限？】

租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過的部分無效。

3【 租賃合同被認定無效，造成的損失如何承擔？】

合同被認定為無效后，有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。房屋租賃合同被認定為無效后，造成的損失主要有以下幾類：

01房屋占有使用費

可參照合同約定的租金標準由承租方支付給出租方。

02裝修損失

經出租人同意：

形成附合：

出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。

未形成附合：

出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。

未經出租人同意：

裝修費用由承租人負擔，出租人可請求承租人恢復原狀或者賠償因裝修給房屋造成的損失。

03擴建損失

經出租人同意：

有約定：

合同對擴建費用的承擔有約定的，按照合同約定處理。

無約定：

（一）辦理合法建設手續的，擴建造價費用由出租人負擔；

（二）未辦理合法建設手續的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。

未經出租人同意：

擴建費用由承租人負擔，出租人可請求承租人恢復原狀或者賠償因裝修給房屋造成的損失。

4【 房屋損壞由誰負擔維修義務？

義務人不及時維修房屋怎么辦？】

a.出租合同有約定的，按照合同約定處理。

b.一般由出租人履行維修房屋的義務。因維修租賃物影響承租人使用房屋的，相應減少租金或延長租期。

c.因承租人過錯致使房屋需要維修的，出租人不承擔維修義務。

d.承租人請求出租人在合理期限內維修房屋，出租人未履行維修義務的，承租人可自行維修，維修費用由出租人負擔。

5【 租賃期間內，想要轉租房屋，怎么處理？】 

a.承租人在租賃期內將租賃房屋轉租給第三人，需經過出租人的同意，轉租期限不能超過承租人剩余租賃期限。

b.出租人知道或應當知道承租人轉租，但是在六個月內未提異議的，視為出租人同意轉租。

c.轉租后，承租人與出租人之間的租賃合同仍然繼續有效，第三人造成租賃物損失的，承租人應當向出租人賠償損失。


6【 合同到期后，押金是否必須全額退還？】 

對于押金的處理，如合同有約定，則應按照合同約定處理。如租賃合同沒有明確押金的性質或規則，則押金的作用一般是為房屋及屋內財產設定的擔保，租賃期間如造成出租人房屋及室內設施的財產損失，可從押金中扣除。


7【 出租人與多人就同一房屋簽訂房屋租賃合同，怎么處理？】 

出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，按照下列順序確定履行合同的承租人：

已經合法占有租賃房屋的→已經辦理登記備案手續的→合同成立在先的

不能取得租賃房屋的承租人可向出租人請求解除合同、賠償損失，以維護自己的合法權益。

8【 租賃期限屆滿后，雙方未續簽新的租賃合同，承租人繼續使用租賃房屋，出租人未提異議，雙方之間的租賃關系如何認定？】 

租賃期限屆滿，雙方未續簽新的租賃合同，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提異議的，原合同繼續有效，但是租賃期限為不定期。不定期租賃，出租人和承租人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。

9【租賃房屋后，發現房屋存在權屬爭議或者房屋被司法機關、行政機關依法查封、扣押，怎么處理？】 

因租賃物權屬有爭議或租賃物被司法機關、行政機關依法查封、扣押，致使租賃物無法使用的，承租人可依據《中華人民共和國民法典》第七百二十四條規定，向出租人主張解除合同，并賠償相關損失。

10-【什么是承租人的優先租賃權？】 

承租人的優先承租權是指，合同到期后，出租人另行出租租賃房屋前，應當提前在合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先承租的權利。

一般情況下，滿足以下三個條件構成侵害承租人優先承租權：一是租賃期限屆滿時，原承租人向出租人作出過明確的希望繼續承租的意思表示；二是出租人在租賃期限屆滿后將房屋直接出租給了原承租人以外的第三人，而未將出租意愿和租賃條件以合理方式通知原承租人；三是非因承租人自身原因沒有繼續承租或者再次承租其原出租房屋。

來源：濟南中院