法條變遷說明

《民法典》第724條是關于非因承租人原因致使租賃物無法使用時承租人解除權的規定。有關租賃物瑕疵致使不能對租賃物使用、收益的，既包括租賃物存在權利瑕疵而引發第三人行使權利的場合，也包括租賃物存在物的瑕疵的情形。《民法典》第724條系新增規定，內容來源于2009年《城鎮房屋租賃合同解釋》第8條，未作實質性修改。以下小編就《民法典》第724條相關的法條、裁判規則和司法觀點予以整理，供讀者更好地理解該條內容。

法信· 裁判規則

1. 租賃房屋作為商業用房未辦理相關的消防驗收的，承租人可以解除租賃合同——林某訴太原農村商業銀行股份有限公司后王支行租賃合同糾紛案

【案例要旨】租賃房屋作為商業用房，卻未辦理相關的消防驗收。根據法律規定，依法應當進行消防驗收的建設工程，未經消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用。因租賃物存在違反使用條件的強制性規定情形，致使承租人無法正常使用租賃房屋，承租人可以解除租賃合同。

案號：（2023）魯06民終4425號

審理法院：山東省煙臺市中級人民法院

案例來源：中國裁判文書網，發布日期：2023年8月2日


2. 租賃房屋存在權屬爭議的，承租人可以解除租賃合同——王某訴郭某某房屋租賃合同糾紛案

【案例要旨】租賃房屋在租賃期間發生產權變更，且最終產權人通過對租賃房屋停水停電的方式向承租人主張權利，導致承租人與出租人之間的房屋租賃合同無法繼續履行，故承租人有權要求解除房屋租賃合同并要求出租人退還租賃保證金。

案號：（2023）粵20民終2988號

審理法院：廣東省中山市中級人民法院

案例來源：中國裁判文書網，發布日期：2023年7月27日

3. 租賃房屋被司法機關依法查封并要求限期騰空，導致承租人繼續占有使用房屋的權益受到影響，承租人可以解除租賃合同——青海世紀置業投資有限公司訴青海富恒實業有限公司租賃合同糾紛案

【案例要旨】租賃房屋被司法機關依法查封并要求限期騰空，導致承租人繼續占有使用房屋的權益實際受到影響，在此情況下，承租人可以依據法律規定主張解除租賃合同。

案號：（2023）青01民終1109號

審理法院：青海省西寧市中級人民法院

案例來源：中國裁判文書網，發布日期：2023年6月20日


4. 租賃房屋空氣質量不合格，承租人可以解除租賃合同——莊某某訴張某某房屋租賃合同糾紛案

【案例要旨】租賃房屋的空氣質量檢測結果甲醛、TVOC的含量不符合國家標準，空氣質量不符合要求，承租人可以要求解除合同，且不應承擔違約責任。

案號：（2022）滬0113民初25943號

審理法院：上海市寶山區人民法院

案例來源：中國裁判文書網，發布日期：2023年5月31日


5. 出租人將未經相關綜合驗收合格的商鋪租賃給承租人經營，違反法律的強制性規定情形，承租人有權要求解除租賃合同——李某某訴貴州伽源養生文化旅游開發股份有限公司租賃合同糾紛案

【案例要旨】建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。公眾聚集場所在投入使用、營業前，應經過消防安全檢查或者符合消防安全要求，否則不得投入使用、營業。因出租人將未經相關綜合驗收合格的商鋪租賃給承租人經營，違反法律的強制性規定情形，承租人有權要求解除租賃合同。

案號：（2021）黔03民終9474號

審理法院：貴州省遵義市中級人民法院

案例來源：中國裁判文書網，發布日期：2022年1月26日

法信· 司法觀點

一、非承租人構成根本性違約承租人行使解除權的要件
本條（《民法典》第724條，下同）規定的承租人解除權，須同時符合三個條件：一是存在本條所規定的三種情形之一；二是前述情形致使租賃物無法使用；三是前述情形的發生非承租人原因所致。分述如下：

1.存在本條規定的三種情形之一

（1）租賃物被司法機關或者行政機關依法查封、扣押

查封和扣押均是司法機關或行政機關強制封存當事人的財產，限制其處分的一種執行措施。我國《民事訴訟法》對司法機關的查封并無類似明文規定，但在民事執行實踐中普遍認可上述做法。執行實務中，有俗稱的“死封”和“活封”之分。“死封”是指被執行人在財產被查封后不僅其處分權受到限制，而且喪失了使用、管理權，只有妥善保管的義務。而“活封”則相反，被執行人在財產被查封后，仍享有對該財產的使用、管理和收益權。在不減損查封標的物價值、不對將來可能發生的強制執行行為造成妨害的情況下，人民法院通常采取“活封”的做法，允許查封標的物的所有人、管理人、使用人繼續占有、使用。特別是在2020年1月發布的《最高人民法院關于在執行工作中進一步強化善意文明執行理念的意見》，提出“靈活采取查封措施。對能‘活封’的財產，盡量不進行‘死封’，使查封財產能夠物盡其用，避免社會資源浪費。查封被執行企業廠房、機器設備等生產資料的，被執行人繼續使用對該財產價值無重大影響的，可以允許其使用”，進一步明確了人民法院查封行為應遵循的善意、文明的理念，明確了查封行為的實施方式。民事審判、執行實踐中，對于查封時未出租的房屋，由于房屋所有人行使出租權通常會影響強制執行程序中被查封房屋的拍賣、成交等，為了保證執行的效果，被執行人未經人民法院準許不得擅自出租。但是對于查封前已經出租的房屋，在“活封”情況下，承租人的租賃權不受影響，有權對租賃房屋繼續使用、收益，而且根據“買賣不破租賃”原則，即使被查封的房屋被拍賣，亦不影響承租人的租賃權。

行政機關對于財產的保全措施，有“先行登記保存”“查封”和“扣押”等形式。“先行登記保存”是行政機關收集證據的一種方式，是指行政機關執法人員在執行公務進行監督檢查時，在證據可能滅失或以后難以取得的情況下，對相關物品和其他相關資料予以清點并登記造冊的一種證據保全措施，可以原地保存，也可以異地保存。“查封”是針對有證據證明可能危害人體健康的物品采取的強制措施，或是指行政機關對行政相對人的財產貼上封條就地封存，查封期間限制財產權的使用，被查封人不得處分其財產。“扣押”是行政機關將行政相對人的有關財產置于自己的控制之下，限制行政相對人對其財產的繼續占有和處分的一種強制措施。在涉及行政機關的查封問題時，要注意區分“先行登記保存”“查封”和“扣押”三種不同情況。本項規定的行政機關的查封，應當嚴格遵循其概念的基本內容，不宜作擴大解釋和適用。

（2）租賃物權屬有爭議

租賃物權屬有爭議，實質上屬于租賃物存在權利瑕疵的情形。租賃物權屬存在爭議，多因租賃物所有權爭議而產生。租賃物所有權發生爭議，涉及出租人將他人所有之物出租，關系租賃合同的有效性問題，很有可能對承租人的使用、收益產生不利影響，妨害租賃合同目的實現。因此，租賃物權屬爭議屬于承租人享有解除權的法定事由。對于國有土地使用權等用益物權，在涉及租賃關系時與所有權相類似，發生權屬爭議時，亦屬于本項規定情形。

（3）租賃物具有違反法律、行政法規關于使用條件的強制性規定情形

對于一些法律、行政法規關于使用條件有強制性要求的租賃物，由于不符合或者違反法律、行政法規的規定使用，可能面臨行政處罰乃至追究刑事責任的后果，因此，亦屬于承租人有解除權的情形。如根據《消防法》第15條的規定：“公眾聚集場所在投入使用、營業前，建設單位或者使用單位應當向場所所在地的縣級以上地方人民政府消防救援機構申請消防安全檢查……未經消防安全檢查或者經檢查不符合消防安全要求的，不得投入使用、營業。”出租人如將未經消防安全檢查或者檢查不符合消防安全要求的房屋出租給他人經營，則承租人在滿足其他要件后即有合同解除權。

2.前述情形致使租賃物無法使用、收益

依《民法典》第703條的規定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。故租賃合同是轉移財產使用權的合同，通過租賃合同使用、收益租賃物，系承租人訂立租賃合同的根本、直接目的。承租人支付租金的義務，與出租人將租賃物交付承租人使用、收益的義務，二者構成對待給付。如果不能實現使用、收益，則其訂立合同的目的不能實現，合同對承租人而言失去存在的必要。

3.前述情形非因承租人原因所致

非因承租人原因致使租賃物無法使用、收益，既包括因出租人的行為致使解除合同的事由發生的情形，如他人行使權利追奪租賃物，即出租人承擔權利瑕疵擔保責任的情形，或者出租人實施違法行為致使租賃物被查封或者禁止使用的情形；也包括在前述事由發生后，因出租人未及時采取措施，而導致租賃物無法使用的情形，如租賃物被行政機關查封后，出租人未及時接受處罰進行整改，致使承租人無法繼續使用租賃物。無論是因出租人的行為致使前述三種解除合同的事由發生，進而造成承租人不能使用租賃物，還是事由發生后因出租人的原因導致出現本來可以避免的后果發生，承租人均有解除合同的權利。

1. 《中華人民共和國民法典》
第五百六十三條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；
（二）在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；
（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；
（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；
（五）法律規定的其他情形。
以持續履行的債務為內容的不定期合同，當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。

2. 《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（2020年修正）
第五條 出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：
（一）已經合法占有租賃房屋的；
（二）已經辦理登記備案手續的；
（三）合同成立在先的。
不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照民法典的有關規定處理。

3. 《商品房屋租賃管理辦法》
第六條 有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）屬于違法建筑的；
（二）不符合安全、防災等工程建設強制性標準的；
（三）違反規定改變房屋使用性質的；
（四）法律、法規規定禁止出租的其他情形。 

來源于法信第2765期