房屋被公安機關在不動產登記中心辦理了查封登記。之后，業主搬到了親戚家居住，不再繳納物業費。業主能以房屋被查封為由，主張不繳嗎？請看本期案例！

基本案情

劉某系長沙市某小區的業主，2018年8月購買了涉案房屋。2020年6月，因劉某配偶涉嫌違法犯罪，涉案房屋被公安機關依法先行查封，且經法院生效判決確認，該房屋應予以追繳，按比例退還給各受害人。劉某認為，自房屋被公安機關網絡查封后，就已搬離涉案房屋，未再居住，故不再繳納物業費。后物業公司因催討無果，2024年9月，訴至長沙市芙蓉區人民法院，請求劉某繳納拖欠的物業費。

法院判決

法院認為，該案的爭議焦點為：業主能否以房屋被查封為由，拒絕繳納物業費？

法院經審理后認為，本案屬于物業服務合同糾紛。涉案房屋被查封期間，或被人民法院依法拍賣后及對房屋的所有權作變更的民事裁定書生效之前，劉某仍是該房屋的所有權人，人民法院采取的強制措施，并沒有限制其正常使用涉案房屋(見文末“普法小貼士”)。且涉案房屋被查封，系因劉某的配偶涉嫌刑事犯罪，是自身原因所致。所以，物業公司主張的欠費期間，涉案房屋的產權人仍是劉某。同時，根據法律規定，業主自交房之日起，就應承擔物業費繳納義務，即便劉某未實際居住，但物業公司已提供物業服務，故劉某不能以未居住為由，拒絕繳納物業費，劉某作為涉案房屋業主，應當支付物業服務費。

法院判決，劉某應當向物業公司支付欠繳的剩余物業費。該案判決后，雙方均未上訴。

法官說法 

現如今，被執行人的房產被法院查封、拍賣屬于強制執行舉措之一，即便在查封期間，業主仍需履行物業費繳納的義務。物業費的繳納并不以房產被查封、拍賣作為拖欠、拒絕繳納的理由。

本案中，物業公司與劉某所簽訂的前期物業服務合同系雙方自愿合法簽訂的有效合同，雙方均應按照該合同約定履行自己的義務。

一方面，物業服務費收取的時間點，是從業主收房之日起，物業公司按照合同約定提供物業服務，業主應當按時繳納物業費，而不是以業主是否實際使用房屋為標準，所以劉某以未使用房屋為由拒交物業費是不合理的。

另一方面，由于查封只是公安、法院依法對財產采取的一種控制性措施，并不會導致房屋所有權和建設用地使用權發生變更。同時，在業主不采取破壞案涉房屋的情況下，人民法院并不限制業主使用該房屋。故業主以房產被查封作為不支付物業費的抗辯理由，并不應得到支持。

簡而言之，被查封房屋的物業費計算節點為拍賣成交確認裁定書生效之日。拍賣成交之前，所拖欠的物業費仍由原業主承擔；拍賣成交之后，產生的物業費則開始由買受人承擔。

當然，延伸開來，若執行法院在拍賣時已在“競買須知”“競買公告”中明確告知競買人房產存在拖欠物業費等相關費用的瑕疵，并提醒競買人自行調查，則競買人出價競買的行為應視為愿意承擔相關費用。此時，由新業主承擔積欠的物業費具有法律依據。

附法條：

《中華人民共和國民法典》第二百二十九條 因人民法院、仲裁機構的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者征收決定等生效時發生效力。

第九百四十四條第一款規定，業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關服務為由拒絕支付物業費。

來源：湖南高院