裁判要旨

 

1.簽訂房屋買賣合同后的網簽備案并非物權預告登記，而是行政強制性行為，實際上是商品房買賣的公示而非抵押擔保的公示，并不具有物權預告登記的公示效力，當事人抗辯網簽備案即為物權預告登記沒有事實和法律依據。

 

2.作為政府部門規范房地產開發企業、房屋中介公司等相關主體進行商品房預售管理的網上備案登記行為，與人民法院依照民事訴訟法等法律在保全或執行階段對被保全人或被執行人的不動產等財產進行控制的查封行為從性質到效力完全不同，非經人民法院的法定程序，相關民事主體無法通過網簽備案登記獲得查封的效力。因此，當事人關于網簽備案登記可視為法院查封的主張，不應支持。

 

 

 

中華人民共和國最高人民法院

 

執 行 裁 定 書

 

（2021）最高法執復90號

 

 

 

復議申請人（利害關系人）：贛州市越秀房地產開發有限公司。住所地：江西省贛州市紅旗大道94號。

 

法定代表人：陳岳林，該公司董事長。

 

申請執行人：楊×勝，男，漢族，1965年8月22日出生，住江西省贛州市于都縣。

 

委托訴訟代理人：沙君凌，江西橙都律師事務所律師。

 

被執行人：胡×飛，男，漢族，1969年6月15日出生，住浙江省永康市。

 

被執行人：贛州市為爾房地產開發有限公司。住所地：江西省于都縣貢江鎮龍腦一段誠鑫名居。

 

法定代表人：胡×飛，該公司執行董事兼總經理。

 

復議申請人贛州市越秀房地產開發有限公司（以下簡稱越秀公司）不服江西省高級人民法院（以下簡稱江西高院）（2020）贛執異3號執行裁定，向本院申請復議。本院受理后，依法組成合議庭進行審查，現已審查終結。

 

楊×勝與胡×飛、贛州市為爾房地產開發有限公司（以下簡稱為爾公司）民間借貸糾紛一案，江西高院于2018年6月25日作出（2018）贛民初4號民事判決：一、胡×飛、為爾公司在判決生效后十日向楊×勝償還借款本金50475450元及相應利息(其中截止2016年12月21日的利息為16694756.08元，2016年12月22日起，以50475450元為借款本金，利息按月利率2%支付至清償之日止)；二、胡×飛、為爾公司在判決生效后十日支付楊×勝律師代理費200000元及訴訟保全保險擔保費用93606.25元；三、駁回楊×勝的其他訴訟請求。胡×飛、為爾公司不服江西高院一審判決向本院上訴，本院于2018年12月17日作出（2018）最高法民終946號民事判決，駁回胡×飛、為爾公司上訴，維持原判。

 

因胡×飛、為爾公司未履行生效法律文書確定的義務，楊×勝向江西高院申請強制執行，江西高院于2019年3月4日立案執行，案號為（2019）贛執18號。江西高院在執行中，依法向被執行人胡×飛、為爾公司發出執行通知書，責令被執行人履行生效法律文書確定的義務，因被執行人未履行，江西高院于2019年3月21日作出（2019）贛執18號執行裁定：一、凍結、劃撥被執行人存款9500萬元（借款本金、利息、罰息、案件受理費、執行費等）；二、如凍結、劃撥的存款不足，則查封、扣押、凍結、評估、拍賣上述被執行人相應的其他財產。2019年11月4日，江西高院向江西省于都縣房地產管理局作出（2019）贛執18號協助執行通知，查封被執行人為爾公司所有的位于江西省××××濂溪路、金龍路“學府商街”3＃樓二層寫字樓（商場002號），三層寫字樓（商場003號）的房產（以下簡稱案涉房產），續查封期限三年，自2019年12月22日至2022年12月21日。

 

案外人越秀公司對查封行為不服，提出執行異議，請求依法查明事實，停止強制執行，將本案移送至江西省贛州市中級人民法院（以下簡稱贛州中院）執行。事實和理由：（一）案涉房產已經預售登記至越秀公司名下，根據江西高院作出的生效判決（2017）贛民終585號民事判決，確認了越秀公司對案涉房產具有處置權；（二）（2017）贛民終585號民事判決確認越秀公司債權系有擔保的債權，且在拍賣款項分配時有別于普通債權，而申請執行人楊×勝與被執行人為爾公司、胡×飛民間借貸糾紛一案中，楊×勝是普通的民間借貸債權人，所以越秀公司有權優先于楊×勝的普通債權；（三）根據《全國法院民商事審判工作會議紀要》（法〔2019〕254號，以下簡稱《會議紀要》）第71條第二款：“……已經完成財產權利變動的公示方式轉讓至債權人名下……但債權人請求參照法律關于擔保物權的規定對財產拍賣、變賣、折價優先償還其債權的，人民法院依法予以支持”，也就是說，讓與擔保在已經公示的情況下，具備擔保的優先受償權，另網簽備案登記行為是完全對外公開，且可為第三方所知曉，完全具備公示效力，所以對于越秀公司、為爾公司間的讓與擔保情形，越秀公司明顯具有優先受償權；（四）越秀公司通過網簽備案登記的方式對案涉房產的控制，應視為越秀公司對案涉房產的變相查封，按照先后順序也應由越秀公司在先受償。

 

江西高院查明，楊×勝訴為爾公司、胡×飛民間借貸糾紛兩案，贛州中院于2016年12月6日、2017年1月4日分別作出（2016）贛07執保127號和（2017）贛07執保2號民事裁定對案涉房產進行了查封，上述二案合并審理后移送江西高院一審，保全民事裁定一并移送江西高院執行，首次查封時間為2016年12月22日，期限3年至2019年12月21日。

 

又查明，2016年12月6日，贛州中院作出（2016）贛07執保127號民事裁定，對案涉房產進行了首次查封，該房產網簽備案在案外人越秀公司名下。越秀公司向贛州中院提出執行異議，其主張案涉房產是越秀公司購買，執行法院應當解除案涉房產的查封。2017年5月8日，贛州中院作出（2017）贛07執異28號執行裁定：駁回案外人越秀公司的異議請求。2017年5月16日，越秀公司訴為爾公司并將楊×勝列為共同被告向贛州中院提起訴訟，要求解除案涉房產首次查封，2017年10月27日，贛州中院作出（2017）贛07民初100號民事判決：一、為爾公司在判決生效之日起十日內向越秀公司償還借款本金2000萬元并支付借款利息，其中，截止2017年10月18日的借款利息為1334萬元，2017年10月19日起至還清借款之日止的利息按照年利率24%計算，利隨本清；二、在第一項的款項范圍內，越秀公司對為爾公司開發的案涉房產的拍賣價款享有優先受償權。針對該項判決，楊×勝于2017年11月16日向江西高院提起上訴，江西高院于2018年2月1日作出（2017）贛民終585號民事判決：一、維持贛州中院（2017）贛07民初100號民事判決第一項，即為爾公司在判決生效之日起十日內向越秀公司償還借款本金2000萬元并支付借款利息，其中截止2017年10月18日的借款利息為1334萬元，2017年10月19日起至還清借款之日止的利息按照年利率24%計算，利隨本清；二、撤銷贛州中院（2017）贛07民初100號民事判決第二項，即在第一項的款項范圍內，越秀公司對為爾公司開發的案涉房產的拍賣價款享有優先受償權；三、為爾公司未按時償還第一項借款本息，越秀公司可以申請拍賣案涉房產，以拍賣所得價款償還；四、駁回越秀公司其他訴訟請求。

 

再查明，江西高院執行局向民事審判庭（生效判決作出部門）書面致函《關于（2017）贛民終585號民事判決書中涉及贛州市越秀房地產開發有限公司是否享有優先權的函》請求釋明：“越秀公司對為爾公司的債權為有擔保的債權，在拍賣標的物受償時有別于普通債權”如何理解？越秀公司對案涉房產享有何種受償權利？越秀公司對案涉房產是否享有優先受償權？江西高院民事審判庭書面答復：1.越秀公司對案涉房產不享有優先受償權；2.（2017）贛民終585號民事判決主文第三項表述的法律依據是2020年施行的《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》第二十四條第二款的規定“按照民間借貸法律關系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務，出借人可以申請拍賣買賣合同的標的物，以償還債務”。該判決主文的表述亦是民間借貸案件審判實踐表述方式；3.關于“越秀公司對為爾公司的債權為有擔保的債權，在拍賣標的物受償時有別于普通債權”的表述，是基于本案為爾公司是以房產買賣的形式為越秀公司案涉債權提供了擔保，雖然未進行物權變動不享有優先受償權，但根據2020年施行的《最高人民法院關于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規定》，對雙方以買賣形式為案涉債權提供擔保屬于非典型性的債權擔保方式，故認定為有擔保的債權。關于在拍賣標的物受償應有別于普通債權的表述，是基于債權人越秀公司申請拍賣時申請事項可以特定于雙方以買賣形式確定的房產范圍，在沒有其他法定的優先順位情況下可以基于該特定的財產享有受償權，故有別于普通債權。

 

江西高院認為，本案的爭議焦點：一是江西高院執行案涉房產是否合法有據；二是越秀公司對為爾公司的債權是否優先于本案申請執行人楊×勝對為爾公司的債權。

 

一、江西高院執行案涉房產是否符合法律規定問題。江西高院依據已經發生法律效力的江西高院（2018）贛民初4號、最高人民法院（2018）最高法民終946號民事判決，立案為（2019）贛執18號執行，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百四十二條、第二百四十四條及《最高人民法院關于人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》第38條的規定，作出（2019）贛執18號執行裁定，并依法向于都縣房地產管理局送達（2019）贛執18號協助執行通知，續查封案涉房產，評估、拍賣處置案涉房產，完全符合法律規定。贛州中院首封權因保全裁定移交江西高院執行，江西高院對該案涉房產為首封法院，在（2017）贛民終585號民事判決明確撤銷越秀公司優先受償權的情況下，不存在因優先權而移送處置權的情形，根據《最高人民法院關于人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》第56條第一款規定：對參與被執行人財產的具體分配，應當由首先查封、扣押或凍結的法院主持進行。故江西高院強制執行案涉房產依法有據，并無不當。

 

二、越秀公司對為爾公司的債權是否優先于本案申請執行人楊×勝對為爾公司的債權問題。為爾公司是以房產買賣的形式為越秀公司案涉債權提供了擔保，該擔保的外在形式是案涉房產的網簽備案在越秀公司名下。依據《會議紀要》第71條：“債務人或者第三人與債權人訂立合同，約定將財產形式上轉讓至債權人名下，債務人到期清償債務，債權人將該財產返還給債務人或第三人，債務人到期沒有清償債務，債權人可以對財產拍賣、變賣、折價償還債權的，人民法院應當認定合同有效。合同如果約定債務人到期沒有清償債務，財產歸債權人所有的，人民法院應當認定該部分約定無效，但不影響合同其他部分的效力。當事人根據上述合同約定，已經完成財產權利變動的公示方式轉讓至債權人名下，債務人到期沒有清償債務，債權人請求確認財產歸其所有的，人民法院不予支持，但債權人請求參照法律關于擔保物權的規定對財產拍賣、變賣、折價優先償還其債權的，人民法院依法予以支持。債務人因到期沒有清償債務，請求對該財產拍賣、變賣、折價償還所欠債權人合同項下債務的，人民法院亦應依法予以支持”的規定，本案中，案涉房產網簽備案在越秀公司名下，顯然未完成財產權利變動的公示方式轉讓至債權人越秀公司名下，商品房網簽登記僅是政府部門依托其建立的商品房網上簽約備案平臺，規范房地產開發企業、房屋中介公司等相關主體進行商品房預售管理的網上備案登記行為，并不具有物權變動性質，不直接產生不動產物權設立或者變動的效力。江西高院（2017）贛民終585號民事判決中敘述，本案網簽備案實際上是商品房買賣的公示而非抵押擔保的公示，并不具有物權預告登記的公示效力，越秀公司主張網簽備案即為物權預告登記沒有事實和法律依據。按照物權法定和物權公示原則，讓與擔保為債權擔保方式，不具有物權效力，執行法院認定越秀公司對為爾公司本案所涉房產享有優先受償權不當，江西高院予以糾正。在執行司法實踐中，僅辦理備案登記的房屋買受人都無權主張排除強制執行行為，更何況僅以網簽備案擔保的行為，更不能排除強制執行。從物權法的規定看，物權公示原則為法律規定的基本原則，對不動產而言，其設立、變更、轉讓和消滅，應當依照法律規定登記，顯然網簽備案并不具有物權變動性質，案涉房產權利未轉讓至越秀公司名下。

 

江西高院民事審判庭書面回函稱，1.越秀公司對案涉房產不享有優先受償權；2.（2017）贛民終585號民事判決主文第三項表述是民間借貸案件審判實踐表述方式；3.關于“越秀公司對為爾公司的債權為有擔保的債權，在拍賣標的物受償時有別于普通債權”的表述，是基于為爾公司是以房產買賣的形式為越秀公司案涉債權提供了擔保，可以基于該特定的財產享有受償權，僅有別于普通債權，并不是優先于普通債權。依據《會議紀要》第67條：“債權人與擔保人訂立擔保合同，約定以法律、行政法規未禁止抵押或者質押的財產設定以登記作為公示方法的擔保，因無法定的登記機構而未能進行登記的，不具有物權效力。當事人請求按照擔保合同的約定就該財產折價、變賣或者拍賣所得價款等方式清償債務的，人民法院依法予以支持，但對其他權利人不具有對抗效力和優先性”的規定，越秀公司以（2017）贛民終585號民事判決主文第三項“贛州市為爾房地產開發有限公司未按時償還第一項借款本息，贛州市越秀房地產開發有限公司可以申請拍賣贛州市為爾房地產開發有限公司開發的、位于于都縣××濂溪路、金龍路學府商街3＃樓二層寫字樓（商場0002號）、三層寫字樓（商場0003號）房產，以拍賣所得價款償還”和“越秀公司對為爾公司的債權為有擔保的債權，在拍賣標的物受償時有別于普通債權”的表述，提出越秀公司對為爾公司的債權優先于本案申請執行人楊×勝對為爾公司的債權的理由，缺乏事實和法律依據，顯然不能成立，江西高院不予采信。

 

綜上所述，異議人越秀公司對為爾公司的債權并不優先于本案申請執行人楊×勝對為爾公司的債權，江西高院執行案涉房產符合法律規定，越秀公司異議理由不能成立，請求停止強制執行，不予支持。2021年2月2日，江西高院作出（2020）贛執異3號執行裁定，駁回越秀公司的異議請求。

 

越秀公司不服，向本院申請復議，請求撤銷江西高院（2020）贛執異3號執行裁定，并依法裁定江西高院停止強制執行案涉房產，移交贛州中院執行。事實和理由：（一）江西高院（2020）贛執異3號執行裁定認定越秀公司不具有處置權，法律適用錯誤，江西高院（2017）贛民終585號民事判決確認了越秀公司對案涉房產具有處置權；（二）裁定認定越秀公司未辦理公示登記手續錯誤，越秀公司已經辦理商品房網簽備案手續，具備公示效力，根據《會議紀要》規定，對于本案越秀公司、為爾公司、楊×勝的讓與擔保情形，越秀公司具有優先受償權；（三）越秀公司通過網簽備案登記的方式對案涉房產實現控制，應視為越秀公司對案涉房產的變相查封，按照先后順序也應由越秀公司在先受償。

 

楊×勝提出如下答辯理由：（一）越秀公司已經超過執行異議復議申請的法定時間，最高人民法院應當駁回復議申請；（二）江西高院確認越秀公司對案涉財產不具備處置權和不享有優先受償權是正確的；（三）案涉房產雖然在房地產部門進行了網簽備案，只是具有買賣的公示效力，但不具有房產物權擔保的公示效力；（四）網簽備案登記與房屋查封是兩個不同法律概念。

 

本院認為，本案的焦點問題是越秀公司對為爾公司的權利是否優先于本案申請執行人楊×勝對為爾公司的債權。

 

根據江西高院（2017）贛民終585號判決和判決生效后民事審判庭對該判決的書面回函可知，越秀公司與為爾公司就案涉房產簽訂的買賣合同實為讓與擔保性質。按照《中華人民共和國民法典》第二編物權的相關規定和物權法定原則，結合《會議紀要》第67條，該讓與擔保只是一種債權擔保方式，并不具有物權效力，該擔保只在越秀公司與為爾公司之間生效，并不能對抗其他權利人，也不具有優先性。按照江西高院查明的事實，在本案申請執行人楊×勝已獲得對案涉房產的首封權時，雖然生效判決已確認越秀公司對為爾公司享有債權，但并不能優先于本案申請執行人楊×勝對為爾公司債權的受償。

 

關于越秀公司提出的因辦理商品房網簽備案手續從而獲得優先受償權的問題，江西高院（2017）贛民終585號判決已經明確，根據《城市商品房預售管理辦法》《房屋登記辦法》《中華人民共和國物權法》等規定，簽訂買賣合同后網簽備案并非物權預告登記。網簽備案是行政強制性行為，實際上是商品房買賣的公示而非抵押擔保的公示，并不具有物權預告登記的公示效力，越秀公司抗辯網簽備案即為物權預告登記沒有事實和法律依據。同時，越秀公司又提出網簽備案登記可否視為法院查封的問題，本院認為，作為政府部門規范房地產開發企業、房屋中介公司等相關主體進行商品房預售管理的網上備案登記行為，與人民法院依照民事訴訟法等法律在保全或執行階段對被保全人或被執行人的不動產等財產進行控制的查封行為從性質到效力完全不同，非經人民法院的法定程序，相關民事主體無法通過網簽備案登記獲得查封的效力。因此，越秀公司關于網簽備案登記可視為法院查封的主張，本院不予支持。越秀公司對案涉房產不享有優先受償權。江西高院強制執行本案案涉房產于法有據。

 

關于答辯人楊×勝提出的越秀公司超過復議申請的期間問題，經核查，越秀公司系于異議裁定作出10日內向江西高院提出復議申請，故，楊×勝以此主張駁回復議申請沒有事實依據。

 

綜上，越秀公司的復議理由不能成立。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條、《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十三條第一款第一項之規定，裁定如下：

 

駁回贛州市越秀房地產開發有限公司的復議請求，維持江西省高級人民法院（2020）贛執異3號執行裁定。

 

本裁定為終審裁定。

 

 

 

審   判   長   劉慧卓

 

審   判   員   朱 燕

 

審   判   員   仲偉珩

 

二〇二一年十二月二十日

 

法 官 助 理   邵夏虹

 

書   記   員   陳曉宇