《中華人民共和國民法典》第七百三十四條第二款規定：“租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利。”該條規定將優先承租權上升至法定權利層面，在保護承租人權益、維護租賃市場秩序、保障人民群眾居住安定等方面極具意義。鑒于社會生活中案件情況復雜多樣，司法實踐中，如何認定法定優先承租權的行使條件，是使該項權利落到實處的關鍵。筆者嘗試結合既有裁判規則，對該問題作一探討。

 

房屋租賃合同關系需合法有效

 

出租人與承租人之間需存在合法有效的房屋租賃合同關系，且租賃期限在2021年1月1日后屆滿。

 

一方面，“租賃期限屆滿”系該條文的明確規定，排除了合同無效、被撤銷、提前解除等情形。作為一項法定權利，租賃合同關系的合法有效，是優先承租權的行權基礎、應有之義。若租賃房屋系違法建筑，該租賃合同關系本身無效，優先承租權便無從談起。另有觀點認為，出于對租賃合同雙方是否已建立良好信賴基礎的考量，認為該合法有效的租賃關系應為一年或兩年以上，對此，筆者認為，關于租賃期限的約定，系締約時雙方意思表示一致的結果，可能是當時某些特殊因素所致，如僅將優先承租權賦予長期租賃合同關系的承租人，則可能為規避優先承租權提供機會，不利于平衡各方利益，且易使優先承租權淪為空談。

 

另一方面，基于《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規定》第二十一條規定，租賃期限在2021年1月1日后屆滿的，承租人方可主張法定優先承租權。

 

出租人需有繼續出租之意愿

 

意思表示是法律行為不可或缺之要素，合同行為作為最普遍的民事法律行為，各方達成合意，且滿足其他構成要件的情況下合同成立、生效。出租人作為權利人，對其所有的房屋是否出租擁有自主決定權，因而優先承租權的行使，須以出租人在租賃期限屆滿后仍有繼續出租之意愿為前提，如出現出租人欲收回自用，或租賃房屋已被納入征收范圍等情形，優先承租權則無行使可能。但鑒于該要件具有極強的主觀色彩，且容易發生變動，涉訴案件中，舉證責任的分配、舉證高度的認定是審查該要件的關鍵。

 

筆者認為，基于民事訴訟誰主張、誰舉證的基本原則，承租人仍對出租人是否有出租意愿負有舉證責任，同時法院可對出租人是否進行過明確告知、租賃房屋于原租期屆滿后是否另行出租、出租間隔時間等因素予以綜合考量。如在某服飾公司與某大廈公司房屋租賃合同糾紛案中，二審法院認為，涉案場地租賃合同到期前，某大廈公司將涉案場地不再對外出租函告某服飾公司，經過某大廈公司舉證證明，涉案場地至審理時仍未出租，故應當認為，雙方租賃合同屆滿時，某大廈公司就涉案場地并無意愿繼續出租，并已在雙方租賃合同到期前予以告知；僅以收取案外人意向金的行為并不足以認定某大廈公司在涉案場地租賃合同到期時仍存在繼續出租的意愿，并進而侵害某服飾公司的優先承租權，故對一審法院認定某大廈公司存在繼續出租的意愿，意欲與他人簽訂案涉場地租賃合同，侵害了某服飾公司的優先承租權的認定予以糾正。

 

若出租人以正當理由阻卻承租人行使優先承租權，后又在短期內另行出租的，承租人仍有權以優先承租權受侵害為由提起訴訟，此時則要求出租人對另行出租的緣由予以舉證，并作出合理解釋。

 

承租人需滿足“同等條件”

 

同等條件的要求體現了立法者利益平衡的價值理念，即對承租人予以適當傾斜保護的同時，不能排除出租人出租房屋以追求利益的權利，該要件是體現利益平衡、維護租賃市場秩序、實現優先承租權設立初衷的關鍵，亦是司法實踐中類案審理主要的爭議焦點。“同等條件”一詞，在我國民事法律中并不少見，如按份共有人優先購買權、承租人優先購買權、職務技術成果完成人優先受讓權、股東優先購買權中均有同等條件之要求。而在按份共有人優先購買權中，同等條件主要指轉讓價格、價款履行方式及期限等因素，在股東優先購買權中，同等條件主要指股權的數量、價格、支付方式及期限等因素。筆者認為，在相關司法解釋未對優先承租權同等條件作出進一步釋明之前，租金、支付方式、租期、租賃面積等因素均有重要參考意義。

 

但優先購買權、優先受讓權均發生在買賣合同關系當中，相較而言，房屋租賃合同作為典型的繼續性合同，其同等條件的認定則更為復雜多變，商業租賃中的免租期、租金遞增、租賃用途、轉租、違約責任等條款，住房租賃中是否飼養寵物、改變房屋結構等均可能成為“條件”，承租人既往的履約情況、商業租賃承租人經營狀況等亦會影響合同的訂立、履行。

 

結合上述分析，筆者認為，司法實踐中對于優先承租權同等條件的認定，可從“相對同等”原則出發，以租賃面積、租金、支付方式、租期等合同條款為基礎，區分住房租賃、商業租賃中的重要影響因素，同時結合承租人是否曾有嚴重違約行為綜合考量，以實現意思自治和公共標準的平衡，通過司法裁判傳遞誠實信用的社會主義核心價值觀。此外，另有觀點認為出租人已與第三人簽署租賃合同亦應作為承租人優先承租權的行使條件，筆者認為此限定缺乏必要性、合理性，且導致糾紛更為繁雜、訴訟成本增加，更不利于交易的穩定。

 

作者系上海市靜安區人民法院法官，首發于上海法治報