11月3日，上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司（下稱“陸家嘴”）發布公告稱，控股子公司蘇州綠岸房地產開發有限公司（以下簡稱“蘇州綠岸”）名下14塊土地存在污染，且污染面積和污染程度遠超蘇鋼集團掛牌出讓時所披露的污染情況。

陸家嘴認為，在案涉土地的調規變性及出讓過程中，江蘇蘇鋼集團、蘇州環境科學研究所、蘇城環境科技、蘇州高新區管委會、蘇州自規局存在一系列侵權行為，共同導致了原告方受讓存在嚴重污染的案涉土地。對此，陸家嘴將上述五個主體告上法庭，要求其賠償 100.44 億元及訴訟費等。

消息一出，瞬間引發輿論關注，不少人困惑于天價索賠金額的形成及“污染土地”背后的原因。而想要了解這起備受市場關注案件，還要追溯至7年前。


【1】事件回溯：百億項目淪為空城

公開資料顯示，蘇州綠岸曾為蘇鋼集團全資子公司，也是上述地塊開發主體。2016年，因鋼鐵市場低迷，蘇鋼集團將蘇州綠岸95%股權掛牌出售。10個月后，陸家嘴指定控股子公司佳灣公司和佳二公司（通過信托計劃）組成聯合體，經過222輪競拍，以約85.25億元的總金額拍下蘇州綠岸的股權。

彼時，蘇州綠岸名下共有17宗的土地使用權，建筑面積超100萬平方米、體量巨大。陸家嘴將綠岸項目定位為高新區首個百萬方城市區域綜合體，更是將其視為公司開啟轉型、實行“走出去”戰略的重要一環。

但項目推進并沒有預期中順利，2021年綠岸項目“毒土地”事件爆發，導致住宅區2800套房屋暫停銷售、投資百億的區域綜合體項目淪為一座空城。當地中介向九派財經透露，“毒土地”污染基本人盡皆知，后續開發商給部分維權業主做了退款，但仍有人選擇在小區居住。

針對上述情況，北京金訴律師事務所主任、房產律師王玉臣告訴九派財經，就陸家嘴集團而言，其在案涉地塊中建設規模大、項目類型多、資金投入更是不菲，而相關項目在建設、竣工、銷售等各環節發現所在土地存在嚴重污染，建設暫停、竣工驗收不合格、銷售中止、整改修復、重新鑒定等都是陸家嘴集團正在或者后續需要面臨的問題。

【2】還有業主住在“毒土地”上

據媒體報道，14塊“毒土地”中，已開發項目的有8宗，包含12號地塊（已停工）；教育配套的2號、13號地塊（已竣工）；商辦、商業用途8號、9號地塊（已竣工）；12號住宅用地。鳳凰網房產蘇州于今日實探發現，受污染影響，2號地塊所建雷丁學校未取得辦學許可已停止招生；13號地塊上的幼兒園項目已建成但沒有開學。

另有房屋中介告訴九派財經，存在污染的地塊還包含住宅項目錦繡瀾山的兩個樓盤——錦園、繡庭。其中，錦園一期的六棟房分別于2018年12月和2019年10月開盤，2019年12月交付；二期于2020年4月開盤，2021年10月交付。公開信息顯示，2021年錦繡瀾山項目均價為2.4萬元，2022年，部分戶型的均價升至2.6萬元。

蘇地 2008-G-6 號宗地地塊規劃示意圖。圖源：陸家嘴集團公告

隨著首批業主的入住，毒土地污染問題也開始展現。2021年6月，2號教育用地上所建雷丁學校未通過環評，涉及工業用地改教育用地問題。蘇州綠岸還曾因此被蘇州環保部門調查，并處542.7萬多元的行政處罰。自此，蘇鋼17宗地塊開始進入污染自查階段。

2022年4月，江蘇省公布的《中央第二生態環境保護督察組向我省移交的第六批信訪事項辦理情況》中提到，第三方檢測機構檢測結果顯示蘇州綠岸項目多處地塊土壤中苯并芘、萘嚴重超標，這些污染物中部分元素具有致癌風險，不符合用地標準。同月，蘇州錦繡瀾山錦園暫停銷售。

“當時業主們聯名上書開發商維權，最后開發商把維權業主的房子退了，項目也就此封盤，已經有一年多。”上述中介告訴九派財經，但是還有十幾戶人家沒有參與維權，目前還住在里面，滸墅關鎮的商業綜合體錦繡和陸坊附近則成了“無人區”。

目前，錦繡瀾山內僅有峰譽庭樓盤還有二手房在售，10月的掛牌價為1.6萬元，成交均價為1.5萬元。據悉，峰譽庭共計6棟高層住宅，超過600戶，其中1-3棟住宅為為蘇鋼集團家屬區動遷安置的定銷商品房項目，4-6期為面向市場的商品房。

對此，易居研究院研究總監嚴躍進在接受記者采訪時表示，該事件要處理需要面臨幾個難點。

首先如果涉及購房者，處理起來會比較復雜，購房者的權益需要保護；其次，該項目本身體量很大，問題解決起來需要時間，尤其是疫情后，很多之前的土地問題查證起來比較困難，整個周期會比較漫長；第三，如果拆除已建成的建筑，后期修復成本也比較高。

【3】不斷擴大的“毒地”面積

困擾業務的“毒土地”究竟如何形成的？事實上，綠岸項目地塊原為蘇鋼集團的老廠區，而經中央環保督察組確認的幾個污染地塊，正是分布在老廠區的焦化區，以及原用途為煉鋼廠的非焦化區內。

這類受污染的區域原本只能用在工業建設等環節上，卻多次被改變土地性質。據上游新聞報道，2008年12月，原蘇州市國土資源局經收儲、掛牌，將蘇鋼集團老廠區（主要為非焦化區）部分地塊用途調整為住宅、商業、商務金融用地后出讓給蘇鋼集團。

2013-2014年期間，蘇州市相關部門再次批準調整用地規劃，原地塊的部分區域被劃出用作市政道路和公共設施，加入了大片原焦化區用地。調整后的綠岸地塊被重新分割為17個子地塊，土地用途變更為住宅、商辦、工業（研發）、教育等。

更為蹊蹺的是，在蘇鋼將蘇州綠岸掛牌出讓前，焦化區的用地問題曾被重新提起，后又輕輕放下。

根據蘇鋼集團于2016年8月掛牌時披露的信息，蘇州綠岸名下地塊中，非焦化區域的土壤和地下水基本未受到污染，可再開發利用；焦化區域的污染主要集中在4號地塊局部區域，根據修復目標值，最終確定0-18米深度內，污染范圍為17542平方米，污染土方量為39604立方米。

另據陸家嘴與蘇鋼集團簽署的《股權交易事宜備忘錄》，雙方約定：“關于部分地塊存在土壤污染事宜，根據經蘇州市環境保護局備案的相關調查評估報告，該等土壤環境治理不存在技術上的障礙?！?br />
沒有技術障礙的土壤環境治理，如今卻成為百億爛尾的根本原因，當中究竟有何隱情？

對此，陸家嘴在最新的公告中稱，涉事地塊調規變性及出讓過程中，不排除蘇鋼集團、環境檢測機構等存在涉嫌一系列違法違規、弄虛作假等可能，導致存在嚴重污染的土地進入公開交易市場，并在掛牌轉讓蘇州綠岸95%股權時隱瞞了相關信息。

陸家嘴的質疑并非沒有道理，隨著相關檢測深入，“毒土地”的面積正逐漸擴大。

根據陸家嘴此前公告，截至今年7月25日，蘇州綠岸持有的1號、2號、3號、4號、5號、6號及10號等7幅地塊存在不同程度的污染，不符合地塊原對應的規劃用地標準。而到了11月4日披露的公告，已確定存在污染的土地變成了14塊，分是1號至13號，及17號地塊。

值得注意的是，綠岸項目中的14號、15號、16號地塊還未有信息披露，根據陸家嘴的公告，這三個項目是兩個住宅用地一個教育用地。這三塊土地未來是否會有被列入“毒土地”行列的風險，暫不得而知。

【4】動蕩下的陸家嘴集團

無論如何，“毒土地”事件給動蕩下的陸家嘴集團更添上一層陰影。

在蘇州綠岸項目上，陸家嘴付出了超百億人民幣的代價。根據陸家嘴披露的信息，該項目7年的開發中，陸家嘴集團累計工程等投入金額約21.9億元，疊加2016年競拍綠岸公司時所支付的85.25億元交易總金額，陸家嘴在該項目上的投資總金額，已達到107億元。這筆投入也最終成為了訴訟文書中的索賠金額。

除此之外，陸家嘴還需要面臨項目爛尾帶來的一系列問題。王玉臣律師告訴九派財經，僅在民事責任方面，陸家嘴集團就存在著和施工單位簽訂的施工合同、和業主簽訂的購房合同等各類合同的違約風險。

王玉臣律師稱，雖然土地存在污染，但是施工企業進行了施工建設，依舊需要支付工程款。而且，如果合同履行出了問題，依舊需要承擔相應的合同責任；如果開發的樓盤已經對外銷售了，而最終這個房子沒法投入使用，或延期交付，作為開發商，恐怕還要承擔合同解除的法律后果，或延期交房的違約責任等。

在地產項目一地雞毛之外，陸家嘴集團的金融業務也進入瓶頸。

2016年，陸家嘴集團曾啟動百億資產重組，出資拿下部分金融、證券公司股權，搭建起“證券、信托、保險”的金融業務結構。

但在2022年年底，陸家嘴信托因踩雷旭輝、世茂、融創等多家房企，首次出現項目違約的情況，8個逾期項目資金規模超過40億元，投資人多次到陸家嘴信托大樓維權討要兌付方案，甚至有人沖動跳樓被攔下。

一時間，以“穩健、持續增持、低風險”著稱的陸家嘴信托開始走下坡路。截至2022年年末，陸家嘴信托資產總額中房地產類金額為142.27億元，占比為11.08%。另據陸家嘴最新涉訴公告顯示，陸家嘴信托仍有多個涉房訴訟未了結，涉案金額超43億元。

在雙輪驅動不利的情況下，陸家嘴近年來業績表現堪憂，不僅依舊未能擺脫依賴地產業務的局面，盈利能力也在持續下滑。

據2022年財報，2022年，陸家嘴實現營收117.62億元，同比減少15.21%；凈利潤10.85億元，同比下降74.84%，其中房地產業務創造的營收為100.42億元，占比達到85.4%。今年前三季度，陸家嘴的營收約57.75億元，同比減少14.48%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約8.37億元，同比減少27.75%。


來源：九派財經，記者：郭梓昊 陳靜儀 王芊蔚