最高人民檢察院印發6件涉房地產糾紛民事檢察監督典型案例。作為“檢護民生”專項行動系列典型案例之一,該批典型案例聚焦“一房二賣”、逾期辦理產權證、違約金調整等高發監督事項,具體闡述檢察機關依法能動履職,實質性化解糾紛,持續做實人民群眾可感受、能體驗、得實惠“檢護民生”的檢察履職要義。

如宋某軍、趙某、劉某源申請不予執行仲裁裁決執行監督系列案，作為“檢護民生”專項行動系列典型案例，供參考學習。

1999年10月，宋某軍、趙某、劉某源分別與湖南省某房地產開發公司（以下簡稱某房產公司）簽訂《商品房購銷合同》，約定購買某大廈第一層1-8 、16號房，單價每平方米5600元，總金額237萬余元。宋某軍等支付全款并占有使用，上述合同在房管部門進行了備案。

2001年12月，某房產公司與宋某簽訂《商品房買賣合同》及《補充協議》，約定將包含宋某軍等購買的上述房屋及門面在內該大廈一層南頭裙樓出賣給宋某，房屋面積633平方米，總金額443.1萬元。同時約定以某房產公司欠宋某的借款抵房款，宋某至今未占有使用案涉房屋，上述合同未進行備案。

2005年5月，宋某向長沙仲裁委員會申請仲裁，請求裁決某房產公司交付案涉房屋并協助辦理房屋權屬證書。同年12月，長沙仲裁委員會作出裁決：“一、某房產公司應在本裁決書送達之日起十日內將宋某購買的某大廈首層南向從⑤軸到⑩軸裙樓商業用房（建筑面積633平方米）交付給宋某；二、某房產公司應在本裁決書送達之日起90日內協助宋某辦理好房地產權屬證書。”

仲裁裁決生效后，宋某向長沙市中級人民法院申請執行。長沙市中級人民法院指定長沙市天心區人民法院立案執行。2006年8月，天心區人民法院作出裁定，以執行中發現部分執行標的已被宋某軍等人占有使用，某房產公司暫無可供執行的財產為由，終結本次執行程序。2009年10月，天心區人民法院恢復執行并發出公告，要求宋某軍等限期騰退，宋某軍等提出異議。2010年11月，天心區人民法院作出裁定，駁回宋某軍等的異議，并告知不服裁定可在15日內向法院提起訴訟。宋某軍等向天心區人民法院提起執行異議之訴，因未按時繳納訴訟費，被視為按自動撤訴處理。2012年6月，天心區人民法院再次采取執行措施并發出執行公告，要求宋某軍等騰退案涉房屋。同年9月，宋某軍等再次提出執行異議，天心區人民法院再次裁定駁回宋某軍等的異議。宋某軍等不服，向長沙市中級人民法院申請復議。長沙市中級人民法院作出撤銷天心區人民法院駁回異議的裁定，發回重新審查。2014年4月，天心區人民法院重新審查認為，宋某軍等提出的執行異議實質是對案涉房產所有權提出異議，與2010年作出的駁回異議裁定系針對的是同一標的物，故不再重復裁決，駁回宋某軍等的異議。而此前的2013年7月，天心區人民法院曾以無法執行為由，裁定終結本次執行程序。

2019年，宋某向長沙市中級人民法院申請恢復執行。同年7月，長沙市中級人民法院將該案指定到長沙市雨花區人民法院執行。同年11月，雨花區人民法院裁定將案涉房屋產權過戶至宋某名下，宋某持本裁定書到有關機構辦理產權轉移登記手續。2020年10月，宋某軍等向雨花區人民法院提出執行異議。雨花區人民法院認為宋某軍等人提出的要求確認房產所有權的訴求，不屬于執行異議程序審查的范圍，不予審查。宋某軍等提出的執行異議實質是主張對案涉房屋擁有優先取得房屋所有權的權利，從而排斥宋某依據仲裁裁決提出的執行申請，該異議請求與天心區人民法院2010年作出的執行裁定處理的異議請求實質內容一致，已由天心區人民法院作出實體處理，告知其提起執行異議之訴，現宋某軍等再次提起執行異議屬重復主張權利，不符合受理條件，遂于同年12月作出裁定駁回宋某軍等人的異議。宋某軍等不服，再次向長沙市中級人民法院申請復議。2021年4月，長沙市中級人民法院裁定維持雨花區人民法院駁回異議裁定。同年7月，宋某軍等向長沙市中級人民法院申請不予執行仲裁裁決，截至2022年6月，法院未予立案。

檢察機關履職情況

受理及審查情況? 2022年6月，宋某軍等認為長沙市中級人民法院在執行宋某與某房產公司商品房買賣合同糾紛仲裁裁決一案中存在違法情形，向長沙市人民檢察院申請監督。

檢察機關查明，案涉房屋由于未辦理竣工驗收手續就交付使用，導致案涉房屋棟證及分戶證未及時辦理，后某房產公司又“一房二賣”引發房屋權屬爭議，房屋登記部門認為該案權屬登記屬歷史遺留問題，要求爭議各方先走司法程序確定權屬后再辦理。2013年，宋某軍等人就該案執行問題進行信訪。同年1月，相關單位召開該仲裁裁決執行案的協調會。天心區人民法院認為，長沙仲裁委員會將不屬于某房產公司的財產裁決給宋某，致本案無法執行，于同年7月裁定終結本次執行程序。

監督意見? 2022年8月，長沙市人民檢察院向長沙市中級人民法院制發執行監督檢察建議。檢察機關認為，辦理一房數賣糾紛案件時，如果數份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應按照已經辦理房屋所有權變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權利保護順位。本案中宋某軍等購買案涉房屋簽訂合同在先、付款在先，并在房管部門辦理了合同備案，實際占有使用房屋20余年，應確定其權利保護順位先于宋某。某房產公司在仲裁過程中隱瞞案涉房屋已出售的事實，侵害合同簽訂在先的宋某軍等人合法權益，應當裁定不予執行該仲裁裁決。

另，天心區人民法院于2006年、2013年兩次執行已查明案件相關事實，并裁定終結本次執行程序。雨花區人民法院再次將案涉房產作為執行標的裁定過戶，明顯與在先的執行活動相矛盾。宋某軍等就執行法院多次重新啟動執行而作出的執行行為不服提出異議及申請復議，不應認定是重復主張權利，雨花區人民法院駁回其異議及長沙市中級人民法院復議維持不當。

監督結果? 

長沙市中級人民法院采納了長沙市人民檢察院提出的不予執行仲裁裁決檢察建議，并于2022年11月1日作出執行裁定，撤銷天心區人民法院駁回宋某軍等的異議裁定。另對宋某軍等申請不予執行仲裁裁決一案立案審查，長沙市中級人民法院于2023年3月31日裁定不予執行本案生效仲裁裁決。

典型意義

（一）檢察機關辦理“一房二賣”監督案件，應當堅持區分原則，準確認定房屋買賣合同效力以及房屋所有權的歸屬。“一房二賣”是指出賣人將同一特定房屋出售給不同買受人的行為。實踐中，作為房地產開發商出賣人因國家房地產調控政策限制，融資渠道收窄，資金鏈日益繃緊等壓力而實施“一房二賣”等違法行為，既損害了買受人的合法權益，也破壞了房產交易秩序。檢察機關在辦案中，應當綜合辦理房屋變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權利保護順位，未取得房屋所有權的其他買受人則有權請求出賣人返還購房款并賠償其損失。本案中，檢察機關充分發揮民事檢察職能作用，對房產交易中的“一房二賣”問題進行有效監督，維護了順位在先房屋買受人宋某軍等的合法權益，增強了人民群眾的房產交易信心，保障了房地產交易秩序和安全，落實了以人民為中心的發展思想，以檢察力量守護民生民利。

（二）檢察機關通過監督法院對生效仲裁裁決的執行活動，有效維護仲裁案外人的合法權益。現階段，檢察機關對仲裁活動直接進行監督，尚無明確的法律依據，但通過監督人民法院仲裁裁決司法審查實現對仲裁程序的間接監督，既有法律依據，也有實踐基礎。根據民事訴訟法的規定，檢察機關有權對人民法院的執行活動實施法律監督，人民法院對仲裁裁決裁定執行或者不予執行，所作裁定即屬于人民法院民事執行裁判，如果裁判確有錯誤的，檢察機關應當進行民事執行監督。本案中，開發商某房產公司故意向仲裁機構隱瞞案涉房屋已出售并備案的事實，致使仲裁機構作出錯誤的仲裁裁決書，惡意損害房屋前買受人宋某軍等的權益，宋某軍等據此向法院提出執行異議，法院裁定駁回宋某軍等的異議錯誤。檢察機關就仲裁裁決所涉相關事實展開調查核實，并在此基礎上向法院制發不予執行仲裁裁決檢察建議被法院采納，有效維護仲裁案外人的合法權益。