2006年，邱某、陳某向H公司購買了一處房屋，二人支付了全部購房款27萬元并已實際占有使用該房屋，當時H公司稱該房屋需解除抵押后才可以辦理房屋產權登記。然而，H公司在解除抵押后，并未協助邱某、陳某辦理房屋產權登記，而是于2012年12月再次將該不動產抵押給金融機構貸款。后因H公司無法償還借款，導致該房屋被金融機構申請法院拍賣。邱某、陳某提出執行異議后，向法院提起執行異議之訴。

 

關于金融機構與H公司金融借款合同糾紛一案，法院經審理認為，金融機構與H公司簽訂的《流動資金借款合同》是各方當事人的真實意思表示，內容不違反法律法規的禁止性規定，合法有效，各方當事人均應按照合同約定履行各自的權利義務。H公司應償還借款本金及利息、罰息，同時金融機構對H公司所有的案涉房屋享有優先受償權。

 

關于邱某、陳某與金融機構、H公司案外人執行異議之訴糾紛一案，法院經審理認為，在法院對案涉房屋進行查封前，邱某、陳某與H公司簽訂了書面的《購房合同》，二人按合同約定支付了全部價款，并且繳納了購房契稅，H公司將房屋交與二人占有、使用，二人也將案涉房屋租賃他人使用至今。邱某、陳某對案涉房屋未辦理產權過戶登記沒有過錯，金融機構也沒有提供證據證明在H公司辦理抵押貸款時，其有到抵押物現場進行調查和核實。從維護法律公平、保護正常交易的角度出發，應當維護邱某、陳某所享有的物權期待權，確認案涉房屋產權歸二人所有，H公司應協助二人辦理房屋產權過戶登記手續。

 

收到法院的確權判決書后，邱某、陳某向法院申請執行。法院認為案涉房屋存在糾紛尚未解決，裁定終結本次執行程序。2020年4月，邱某、陳某向檢察機關申請監督。

 

對于將已經出售但并未辦理不動產登記的房產又抵押給金融機構的情況，是購房者享有房屋的所有權，還是金融機構享有優先受償權，存在兩種觀點：

 

第一種觀點認為，開發商以其所有的房產為貸款本息提供抵押擔保，并辦理了抵押登記，有合同和法律依據，因此金融機構對訟爭抵押物享有優先受償權。

 

　第二種觀點認為，購房者已支付全部購房款并實際占有使用房產，對于未辦理房屋產權過戶登記不存在過錯，金融機構未盡到貸前調查核實義務，因此購房者享有房屋的所有權。

 

筆者認為第二種觀點符合當前司法實踐中處理“一房二處理”問題的情況，主要理由如下：

 

H公司在房屋產權尚未變更登記的情況下，將案涉房產抵押給金融機構貸款，其中涉及邱某、陳某所有的部分屬于未經所有權人同意的無權處分行為。邱某、陳某購買房屋后，二人對于案涉房屋未辦理過戶登記并無過錯，訟爭房屋未能辦理過戶手續非二人自身原因所致。H公司以案涉房屋產權向金融機構抵押貸款時，金融機構已對抵押物的權屬和使用情況進行了貸前調查。然而，邱某、陳某購買的案涉房屋已于2006年6月開始便接連出租給他人使用，金融機構應當向承租戶調查案涉房產的權屬和使用情況。根據《中華人民共和國商業銀行法》第三十六條第一款規定：“商業銀行貸款，借款人應當提供擔保。商業銀行應當對保證人的償還能力，抵押物、質物的權屬和價值以及實現抵押權、質權的可行性進行嚴格審查。”作為專業的金融機構，在對抵押物進行貸前調查時，存在疏忽、懈怠，沒有盡到對案涉房屋權屬及使用情況進行嚴格查證的審慎義務，在客觀上使H公司嚴重違背誠信原則的行為得以實現，也造成自身抵押權無法實現的困境，應被認定為存在重大過失。因此，金融機構對于案涉房屋的抵押權不符合善意條件，不能依法善意取得該房產的抵押權。

 

處理結果：金融機構與H公司金融借款合同糾紛一案中，法院確認了某金融機構享有的抵押權，屬于確權裁判。邱某、陳某與金融機構、H公司案外人執行異議之訴糾紛一案中，法院確認了邱某、陳某對其房屋享有的所有權，亦屬于確權裁判。兩份確權裁判相互獨立，無法通過撤銷其中一份判決產生撤銷或否定另一份判決的后果。檢察機關以認定的基本事實有新的證據足以推翻金融機構與H公司金融借款合同糾紛一案原民事判決為由，向法院發出再審檢察建議。經再審，法院撤銷了金融機構與H公司金融借款合同糾紛一案的原民事判決，確認金融機構僅對除邱、陳二人所有的案涉房屋產權之外的部分享有優先受償權。

 

（正義網-檢察日報，作者單位分別為福建省人民檢察院、福建省將樂縣人民檢察院）